海外不動産投資は、資産形成やリスク分散を真剣に考える投資家にとって大きな注目を集めています。欧米の安定市場から東南アジアの成長市場まで、投資先の幅が広く、自身の投資目的に合った選択肢を見つけられる点が魅力です。
一方で、現地の法制度や流通市場の不透明さといった課題も存在するため、慎重な判断が欠かせません。そこでこの記事では、海外不動産の魅力を広く整理したうえで、弊社がおすすめする「カンボジア不動産投資」に焦点を当て、魅力・注意点・最新動向を具体的に解説します。海外不動産投資に挑戦したい方は、ぜひ参考にしてください。
1. 海外不動産投資が注目される理由
海外不動産投資が注目を集める背景には、以下のような複数の要因があります。
1-1. 資産分散効果
投資資産を国内不動産だけに集中させると、景気後退や人口減少といった国内要因に大きく左右されてしまいます。
そこで、海外不動産を組み合わせることで、異なる経済圏や通貨圏に分散投資が可能となり、リスクを軽減できます。特に、国内市場が縮小傾向にある日本の投資家にとって、資産の安全弁として海外不動産を保有する動きが強まっています。
1-2. 為替・通貨の選択肢
海外不動産を保有することで、米ドルやユーロなど主要通貨建ての資産を持つことが可能です。これは、日本円だけを保有する場合に比べ、為替変動による資産価値の目減りを抑える効果があります。
例えば、米ドル建て不動産を保有すれば、円安時には為替差益を享受できる可能性もあり、投資の選択肢を広げることが可能です。
1-3. 成長市場への参入
欧米の不動産市場は安定していますが、価格がすでに高水準であり利回りは低下傾向にあります。一方、東南アジアやアフリカなどの新興国市場では人口増加・都市化が進んでおり、住宅や商業施設への需要が急速に拡大しています。
こうした国々では、短期間での地価上昇や高利回り賃貸が期待でき、成長余力の大きさが投資家の関心を集めています。
1-4. 東南アジア市場の存在感
特に東南アジアは、経済成長率が高く、外資導入やインフラ整備が進んでいる地域です。人口ボーナス期にある国も多く、住宅需要や賃貸需要が継続的に拡大しています。
例えば、ベトナムやカンボジアでは都市部のコンドミニアム価格が上昇傾向にあり、外国人投資家にとって魅力的な投資先として注目を集めています。
2. 弊社がおすすめする海外不動産投資｜カンボジアの魅力
海外不動産投資には、安定性を重視した欧米諸国や観光需要が旺盛な東南アジア諸国など、さまざまな選択肢があります。その中で、弊社がカンボジアに注目する理由は、高い経済成長率と外資を受け入れる制度が整備されつつある点にあります。
資産形成やリスク分散を考える投資家にとって、カンボジアは有力な投資先のひとつといえるでしょう。
2-1. 東南アジアで存在感を増すカンボジア経済
カンボジアは近年、東南アジアの中でも高い成長率を維持している国のひとつです。縫製業や観光業の拡大に加え、外資導入による都市開発が進んでいることが背景にあります。
下表は、カンボジアと近隣国の経済指標を比較したものです。
カンボジアと近隣国の経済比較（2023年）
| 国 | GDP成長率（2023年） | 一人当たりGDP | 主要通貨 |
| カンボジア | 5%台 ※2024年に発表したアジア太平洋地域の経済見通しによると、カンボジアのGDP成長率は6% | 2,743ドル | リエル |
| ベトナム | 5.05% | 4,285ドル | ドン |
| タイ | 1.9% | 7,331.5ドル | バーツ |
| ラオス | 3.7% | 2,067ドル | キープ |
引用：外務省｜国・地域
カンボジアは一人当たりGDPでは周辺国に劣るものの、成長率はベトナムと並び高水準です。さらに米ドルが広く流通している点は、為替リスクを抑えられる独自の強みです。
つまり、経済的な基盤はまだ発展途上にありながらも、高成長と通貨の安定性が投資先としての魅力を高めているといえます。
2-2. 海外不動産投資の中でカンボジアに注目する理由[1]
カンボジアは、高い経済成長率、米ドル経済による安定性、そして外国人にも開かれた不動産所有制度といった要素から、海外不動産投資の中でも特に注目されています。
参入障壁が比較的低く、成長性と安定性を兼ね備えた投資先として、多くの投資家の関心を集めているといえるでしょう。
3. 海外不動産投資の中で注目するカンボジアの魅力5つのポイント
カンボジア不動産投資には、他の国にはない独自の魅力があります。ここでは代表的な5つのポイントを取り上げ、それぞれの背景や具体例を解説します。
3-1. 米ドル建て取引で為替リスクを抑えられる
カンボジア不動産投資の大きな特徴は、米ドルが日常的に流通していることです。1990年代以降の経済安定化策により米ドル経済が根付き、現在も高額取引の大半がドル建てで行われています。
例えば、プノンペンのコンドミニアム購入や賃料支払いもドル建てが一般的で、為替変動による資産価値の目減りを避けやすい仕組みです。新興国投資で懸念されがちな通貨下落リスクを抑えられる点は、カンボジア特有の大きなメリットといえます。
3-2. 高い経済成長率と若い人口構成
カンボジアは東南アジアの中でも高い成長率を維持しており、2023年の実質GDP成長率は約5％でした[2] 。さらに、2024年に発表されたアジア太平洋地域の経済見通しでは、GDP成長率は6％と予測[3] されています。成長を支えているのは、繊維産業や観光業の拡大に加え、外資による建設投資の増加です。
また、平均年齢は約27.1歳と[4] 非常に若く、今後も労働人口の拡大が見込まれます。若年層の所得向上は住宅購入や賃貸需要を押し上げ、不動産市場の継続的な成長を後押しする要因です。
経済発展と人口動態の両面から、長期的に安定した投資環境が整いつつあるといえます。
3-3. 外国人にも開かれた不動産所有制度
カンボジアは、外国人に不動産所有を認めている点で注目されています。2010年に施行された「区分所有建物の専有部分の所有権を外国人に付与する法律」により、コンドミニアムの2階以上であれば外国人でも合法的に所有できるようになりました。
実際にプノンペン中心部の新築マンションでは、日本人や中華系の投資家の購入が増えています。権利関係が明確で信頼できる物件を選べば、安全に長期保有することも可能です。
他国では土地を含めて所有制限が厳しいのに対し、カンボジアは比較的緩やかな制度を採用しており、海外不動産投資のハードルを下げる魅力的な市場といえます。
参照：国土交通省｜海外建設・不動産市場データベース｜カンボジア｜不動産関連情報
3-4. 首都プノンペンを中心とした都市開発の加速
プノンペン市内では、近年著しい都市開発が進んでいます。海外資本や大手デベロッパーによる高層ビルやショッピングモール、公共インフラ整備が進行中です。
例えば、7Makara（セブンマカラ）区の高級ホテルレジデンスプロジェクトや、人気のBoeung Keng Kang（ボンケンコン）地域でのコンドミニアム供給が増加しています。都心部の交通や商業施設の改善により、これらのエリアでは地価上昇が確認されています。
ただし、すべての地域で一様に上昇しているわけではなく、立地や建物の品質、アクセス条件などが価格を左右します。都市開発の進展と立地の優位性を兼ね備えるエリアは、キャピタルゲインを狙う投資家にとって魅力的な選択肢です。
3-5. 賃貸需要の拡大による安定収入の期待[5]
カンボジアの首都プノンペンでは、外国人駐在員や若年層の都市流入が増加しており、賃貸住宅の需要が拡大しています。背景には、製造業や金融関連企業の進出による雇用増加と、都市部における高所得層の集中があります。その結果、外国人向けのコンドミニアムを中心に入居率は高水準を維持しています。
家賃相場はエリアや物件のグレードによって幅があり、低価格帯では月額300ドル前後から、中級クラスでは600〜1,000ドル程度、高級物件では3,000ドルを超えることもあります。
さらに、プノンペン中心部のペントハウスなど超高級物件では、月額3万ドルに達するケースも確認されています。特に月額800ドル前後の物件は、外国人駐在員にとって利用しやすい水準であり、安定した需要が見込まれます。
このように、人口動態の変化と経済成長に支えられた賃貸市場は、長期的に安定したインカムゲインを期待できる投資環境といえます。
4. 海外不動産投資で注目されるカンボジアの2つの注意点
カンボジア不動産投資には多くの魅力がありますが、同時に見逃せないリスクも存在します。ここでは、不動産投資カンボジアで注意すべき2つの注意点を解説します。
4-1. 外国人が購入できる物件は限定されている
カンボジアでは外国人が不動産を自由に購入できるわけではなく、対象はコンドミニアムの2階以上に限られています。さらに、外国人が所有できる割合は当該建物の総専有面積の70％までと定められています。これは、憲法で土地所有権をカンボジア国民に限定しているためです。
そのため、一戸建てや低層階の区分所有を外国人名義で取得することはできません。これらの制限を理解せずに契約を進めると、名義貸しや違法取引に巻き込まれるリスクがあります。
リスクを回避するには、信頼できる仲介会社を通じて契約内容や権利形態を確認することが重要です。制度を正しく理解したうえで投資すれば、トラブルを避けて安全に運用できます。
参照：JETROプノンペン事務所｜カンボジアにおける不動産取引に関する留意点｜2-1.不動産の購入
4-2. 法制度の不透明さと出口戦略の不確実性
カンボジアは不動産市場が発展途上にあるため、法制度がまだ十分に整備されておらず、改正が頻繁に行われる可能性があります。投資促進と規制強化が同時に進む中で、外国人に不利な変更が加えられるリスクも否定できません。
さらに、将来的に物件を売却する際には、買い手が外国人に限られるなど流通市場が狭いため、換金性が低下する懸念があります。こうした不透明さに備えるには、現地法に精通した専門家へ相談し、中長期的な視点で出口戦略を組み立てることが重要です。
リスクを十分に理解し準備しておけば、不確実性を抑えて安定した運用につなげられます。
5. 海外不動産投資の最新動向とカンボジア市場を読む3つの視点
海外不動産市場は世界的な経済成長や投資マネーの流れに左右され、国ごとに特色ある動きを見せています。その中でカンボジア不動産市場は、東南アジアの成長国として特に注目されています。
ここでは、海外不動産投資の観点から、カンボジア市場を判断するうえで重要となる3つの視点を解説します。
5-1. プノンペン中心部の価格推移と投資需要
プノンペン中心部の不動産価格は、商業施設やオフィス開発の集中により依然として高い投資需要に支えられています。都市機能が集積するエリアでは地価が安定しており、長期的な上昇基調を維持してきました。
CBRE Cambodiaの公開情報では、中心部のコンドミニアムは多くが10万〜40万ドル台で販売されており、立地や物件グレードによっては1㎡あたり3,000ドルを超える高級物件も存在します。郊外と比べると値下がりリスクが低く、安定した投資先として認識されています。
さらに、中華系・韓国・日本などからの国際的な投資家の参入が、市場の底堅さを後押ししています。
プノンペン中心部は今後も外国人投資家にとって主要な投資エリアであり、その優位性を保ち続けるでしょう。
5-2. コンドミニアム市場の拡大と外国人投資家の動き
カンボジアのコンドミニアム市場は、外国人投資家の参入によって拡大を続けています。外国人が合法的に所有できる数少ない資産であり、投資用と居住用の双方で需要があります。
例えば、7Makara（セブンマカラ）区の高級ホテルレジデンスプロジェクト）やダイヤモンドアイランド（Koh Pich）では高級物件の供給が相次ぎ、日本人駐在員や欧米 Experts（外国人駐在員）の居住ニーズが高まっています。
ただし、供給過多による利回り低下や空室リスクが懸念されるため、立地や物件管理の精査は不可欠です。コンドミニアム投資は、物件選びが収益の安定性を大きく左右する点を理解しておく必要があります。
5-3. インフラ整備・経済政策が与える影響
カンボジアの不動産市場は、インフラ整備と政府の経済政策によって成長を続けています。道路・鉄道・空港といった基盤整備が進むことで、物流や観光の利便性が向上し、都市開発の加速につながっています。
特に、2022年11月に開通したプノンペン～シアヌークビル間の高速道路や、2025年9月に運用開始した新国際空港（テチョ国際空港）は、アクセス改善と地価上昇を後押しする大きな要因となっています。また、投資促進政策により外国資本の流入も拡大しており、市場の活性化を後押ししています。
このように、インフラと政策の進展は長期的な投資価値を高める重要な要素といえます。
参照：ジェトロ（日本貿易振興機構）｜初の高速道路が開通、プノンペン～シアヌークビル間、プノンペン国際空港が移転、テチョ国際空港が9月9日開業
6.まとめ｜海外不動産の魅力を理解し、カンボジアの不動産投資へ一歩踏み出そう
海外不動産投資は、資産分散や成長市場へのアクセスといった大きな魅力を持ちます。その中でカンボジア不動産投資は、米ドル建て取引による為替リスクの低さ、高い経済成長率、若い人口構成による長期的な住宅需要といった強みを背景に、将来性の高い投資先といえます。
一方で、外国人が購入できる物件の制限や法制度の不透明さといったリスクもあるため、十分な情報収集と慎重な判断が必要です。市場動向を正しく把握し、信頼できる仲介会社や専門家と連携することで、安全性と収益性を高めることが可能です。
まずは、JCI-LAB公式サイトにて資料をご請求いただき、無料相談で具体的な投資シミュレーションを行ってみてください。LINE登録またはお問い合わせを通じて、最新の投資機会やサポート内容をご案内しています。
・資料請求はこちら：JCI-LAB公式ページ
・無料相談を希望する方はこちらから：JCI-LABお問い合わせフォーム
・最新情報をLINEで受け取りたい方は、LINE登録ページからどうぞ
