【海外不動産投資】購入方法とメリットデメリットを徹底解説|2025最新版

物価は上がっているのに、給料はなかなか増えない。年金制度も先行きが見えず、「老後2,000万円問題」や「NISAやiDeCoを始めた方がいいのは分かるけど、何をどう選べばいいのか分からない」という声をよく耳にします
一昔前のように「貯金していれば安心」ではなくなった今、資産形成は“やるべきこと”から“やらなければいけないこと”に変わりつつあります。でも、知識も経験もない状態で投資を始めるのは怖い。そんな不安や迷いを感じるのは、むしろ自然なことだと思います。

そんな中、海外へポートフォリオの幅を広げる方が増えてきております。世界にはいまだ成長途上にある不動産市場が数多く存在し、同じ投資額でも年利6～10％超を狙えるチャンスが豊富にございます。さらに外貨建てであるため、円安・円高の動きを活用でき、通貨分散によってポートフォリオのリスクを軽減できる点も大きな魅力です。
「もっと効率的に資産を増やしたい」「通貨分散でリスクを抑えつつ高利回りを狙いたい」とお考えの方には、海外不動産投資が最適な選択肢となるでしょう。本記事では、具体的なメリットや国内投資とのギャップ、おすすめポイントをわかりやすくご紹介いたします。

なぜ海外不動産投資がおすすめなのか？

1. 価格上昇期待が大きい
   新興国・先進国問わず、経済成長や人口増加に伴って不動産価格が上昇傾向にあります。日本国内では物件価格が既に高止まりしており、表面利回りは3％程度が相場。一方、海外では同じ価格帯でも利回り6～10％超の物件が多く、日本では得にくいキャピタルゲインを狙いやすいのが魅力です。
2. 安定した賃料収入（インカムゲイン）
   人口増加や都市化が進む海外の主要都市では、賃貸需要が国内よりも旺盛です。一般的に日本の空室率は上昇局面で影響を受けやすいのに対し、海外では人口増に直結するため、空室リスクが低く、賃料が下落しにくい点で優位です。
3. 為替を活用したリスク分散
   円安・円高の局面でも、外貨建て資産を持つことで円資産一辺倒のリスクを抑制できます。国内不動産は円建てしか選べませんが、海外物件を保有することで資産全体の安定性を高める効果があります。

結論

外国人でもコンドミニアムや区分所有の物件は購入可能ですが、一戸建てや土地そのものの所有には多くの国で制限があります。

1,購入可能な物件タイプ

コンドミニアムや区分所有は許可されていても、一戸建てや土地そのものの所有は制限されているケースが多いです。

2,外国人所有率の上限

たとえばカンボジアではコンドミニアム全体の70％まで、タイでは49％までなど、外国人が保有できる割合が法律で定められています。

3,使用通貨や最低投資額

国によっては「RM100万（約2,800万円）以上の物件が対象」「SGD決済必須」など、通貨と最低投資額に制限があります。

4,永住権・ビザ取得との関係

購入額に応じて投資家ビザや永住権が得られる制度を設ける国もあり、長期滞在や移住を検討する方には大きなメリットとなります。

海外の不動産投資が向いている人の特徴

ここまで海外不動産の魅力をお伝えしてきましたが、人によって得意不得意があるように、不動産投資のジャンルにも向き不向きがあります。

我々JCIがサポートさせていただいた中で、海外不動産投資によって様々な利益を獲得したお客様の特徴と、ご自身の状況を照らし合せて検討してみてください。

①海外への渡航が好き、もしくは将来的に移住も検討したい人
②キャッシュでの購入に抵抗感が無い人
③リスクを楽しみ、ご自身の心眼に投資が出来る人

海外不動産投資に向いている方の特徴を次の項目から紹介していきます。

①海外への渡航が好き、もしくは将来的に移住も検討したい人

海外の多くの国では、その国の不動産に一定金額以上投資を行った外国人に永住権などのビザを付与する制度が存在します。

一般的に、投資家ビザと呼ばれる制度です。もし貴方が良く旅行に行く国や移住を検討する可能性がある国であれば、旅行者の取得するビザよりも圧倒的に快適な待遇を受けることが可能です。

それぞれの国で投資金額の規定が異なりますが、物件の購入を複数年で行う支払方法が近年では主流の為、投資を行う難易度は昔に比べると大幅に緩やかになったと言えるでしょう。

②キャッシュでの購入に抵抗感が無い人

海外不動産の購入にあたり注意しなければならないことが、国内金融機関の多くは融資を積極的には行っていないという点です。

これは日本では一般的な不動産の担保評価制度が、国外だとかなり珍しいことに起因します。

その為約9割以上のご購入者様は現金でのご購入を行われますが、投資家の負担が大きいため数年単位での支払方法をデベロッパーが提供しているケースが近年では主流になりつつあり、金利も0%のため場合によってはローンを受けるよりも好条件で物件を変えてしまうなんてこともあります。

また国内でも比較的低利率で融資を実施している企業は複数あり、代表的な例だと東京スター銀行、オリックス銀行などがあります。現地銀行で外国人が融資を受ける場合は、国によりますが金利6%などの厳しい条件のため、ローンを検討される方は国内金融機関を訪ねてみるか、ローンの様に現金で支払える物件を検討することをお勧めします。

③リスクを楽しみ、ご自身の心眼に投資が出来る人

最後に、何といっても海外不動産の最大のデメリットは自身の馴染みのない国に投資するという不安感です。

国内であれば、言語も通じるためしっかりと自身の主張をすることやリサーチもご自身で実施することができ安心しやすい環境課と思いますが、海外の場合だと信頼できるパートナーを見つけることが重要になってきます。

とはいえ、海外不動産の魅力は投資的価値も勿論のこと、如何にご自身がその国自体や物件にワクワクしているかが大きな要素であるため、自分にとって許容できるリスクを楽しみつつ、要所要所をクレバーにリスクヘッジしていく姿勢が持てるのであれば、一度セミナーなどで話を聞いてみることに越したことはないと思います。

弊社でも現地大手企業が弊社に独占的に販売許可を出している物件も存在していたりしますので、是非一度お話をさせていただけますと幸いです。

海外不動産の購入方法とは

海外不動産の購入において考慮すべき法律は多岐に渡ります。不動産の所有権を規定しているものから、不動産関連の税金に関する規定、その他にも様々な観点を考慮することが必要です。

とはいえ、近年は国際化が進んでいる国も多く、海外投資家へ間口が開かれている国も増加してきています。

例えば、国土交通省が開示しているデータを参照し東南アジア諸国の外国人不動産購入制限をまとめさせていただきました。

国	外国人の物件購入可否	条件	使用可能通貨
カンボジア	◯	コンドミニアムは全体の70%まで購入可	米ドル（USD）、カンボジアリエル（KHR）
マレーシア	◯	原則としてRM100万（2,800万円）以上の物件）	マレーシアリンギット（MYR）
シンガポール	◯	ー	シンガポールドル（SGD）
フィリピン	◯	ー	フィリピンペソ（PHP）
タイ	◯	コンドミニアムは全体の49%まで購入可	タイバーツ（THB）
インドネシア	△	「使用権」という形で購入	インドネシアルピア（IDR）
ベトナム	◯	コンドミニアムは全体の30%まで購入可	ベトナムドン（VND）

引用：海外建設・不動産市場データベース | 国土交通省

購入規制について詳しく解説

ここでは、我々がサービス提供を行っているカンボジアを例に話をさせていただきます。

現在、外国人がカンボジアで土地を直接所有することは、憲法および法律によって許されていません。また、原則として建物は土地の構成部分であり、土地とは別個の権利の対象にはならならないのが特徴的です。

そのため、カンボジアの一戸建てや一棟アパートを外国人投資家が取得することは困難です。一方で、アパートやコンドミニアムなどの集合住宅の一部を購入し所有権を保有することは可能となっています。

また、最近ではホテル・オフィスといった事業用不動産の購入も選択肢として挙げられています。開発が進み空室リスクが高まる集合住宅よりも、外国人向けのホテルや外資系企業向けのオフィスを購入したいと考える投資家のニーズも増加しています。

なおカンボジアでは、物件の総占有面積の100%を外国人が保有することができないので、こちらも注意が必要です。これは、2010年に施行された法令により定められており、国内資産を守り、カンボジア人の所有権を一定以上確保する目的があるのです。これにより、コンドミニアムなどの集合住宅では建物全体の70％までは外国人が所有できる状態となり、例えば100戸のコンドミニアムであれば、外国人は70戸までを購入、所有できます。

カンボジアで土地の購入が出来ない理由

カンボジアでは、外国人の土地の保有は許されていません。
憲法第44条で

全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。
カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する

引用：カンボジアにおける 不動産取引に関する留意点　2016 年3月

と定められております。

一方で、外国人の方がカンボジアの土地を買う方法が100%ないというわけではないのです。

カンボジアでは、現地法人としての購入は可能です。カンボジアでは、最低資本金額は400万リエル、約1,000米ドルがあれば設立することができます。注意すべき点は、出資比率です。カンボジアでは、会社法により外資が51％以上の場合は「外国法人」、50％未満の場合は「内国法人」と定義されます。

つまりは、内国法人として土地を購入するということができます。

海外不動産の購入方法

海外での不動産購入方法は日本とほとんど変わりません。基本的な購入方法は下記になります。

• エージェントを介しての購入
• 直接売主と取引する
•  不動産オークション
• ディベロッパーから直接購入
• 共同購入
• オンラインプラットフォームの利用

ただ、エージェントを介して購入することが一般的です。本記事で説明している通り、外国人の不動産の購入には複数のルールが存在しております。そのため、現地に精通した不動産エージェントを介して購入することが安心安全な購入方法なのです。

購入手順

購入手順については下記の通りです。

購入時の注意点

①エージェント選び

購入時の注意点の一つ目としては、エージェント選びです。

当記事で何回も説明している通り、外国人カンボジア不動産の購入にはルールがあり少し複雑です。そのため、現地に精通していない信用できないエージェントに依頼してしまうと、購入時と購入後それぞれでトラブルが発生する可能性が高いです。また、近年では減ってきているものの、詐欺の可能性もございます。2010年ごろ、日本では高齢者を中心に狙ったカンボジア不動産にまつわる詐欺が多発しておりましたので、十分に気をつける必要があります。
発生可能性のあるトラブルについては、下記記載のものになります。

1. 不正確な情報を伝えられる
2. 購入手続きの不備
3. 法的トラブル
4. 詐欺
5. アフターサービスの不足
6. 購入価格や条件の不利な設定

②デベロッパー選び

カンボジアでは、プレビルド方式（プリセール方式）と呼ばれる、まだ完成していない物件を販売する方法が主流とされています。
そのため、ディベロッパーの建設がとん挫するリスクがございます。
信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。
比較的、カンボジアでは実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。

③登記登録

カンボジアではマンション（コンドミニアム）を買うときに、2種類の証明書があります。1つは「ソフトタイトル」という地方自治体の役人がサインした簡易的な証明書で、もう1つは「ハードタイトル」という正式な証明書で所有権をしっかりと証明します。
ハードタイトルがないと、実際にその物件を持っていることを証明できません。これにより、将来的に所有権を証明する際に問題が発生する可能性があります。
カンボジア不動産の購入や投資のリスクや注意点については、下記の記事でも説明しているので、興味のある方はご確認ください。

カンボジア不動産を購入する際の税金一覧

カンボジア不動産投資で必要な税金は下記になります。

税金名	説明	課税率
資産譲渡税	不動産を購入する際にかかる税金。	4%
固定資産税	不動産を所有している場合に毎年課税される税金。評価額の80%に対して課税。	0.1%（1億リエル以上の財産）
不動産収入税	不動産を賃貸して収入を得る場合にかかる税金。	居住者であれば10% 非居住者であれば14%
キャピタルゲイン税	不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金。	20%
印紙税	不動産取引に伴う書類に対して課される税金。	100リエルから2,000リエル程度 （約3.8円から76円）

カンボジア不動産を購入する際の費用一覧

カンボジア不動産投資で必要な税金は下記になります。

費用名	説明	金額（目安）
登記費用	不動産を購入した際の所有権を正式に登記するための費用。	物件価格の2%程度。
弁護士費用	契約書の作成や法的手続きを行うための弁護士費用。	契約内容や弁護士の経験によって異なる。
仲介手数料	不動産仲介業者を通じて物件を購入する場合の手数料。	物件価格の1%から3%程度。
修繕費	購入後の物件の修繕やリフォームにかかる費用。	100万円程度（物件の状態による）。
火災保険料	不動産を保有する際に加入する火災保険の費用。	年間数万円程度。
家具・家電の購入費用	家具や家電が備わっていない物件を購入した場合の費用。	100万円程度（物件の規模やアイテムによる）。
銀行口座開設費	現地の銀行口座を開設するための手数料。	銀行によって異なる。

不動産投資のシュミレーションについては、下記の記事で記載しているので、ご興味のある方はご覧ください。

• 購入可能なのは区分所有（コンドミニアム）中心
  多くの国で、外国人はコンドミニアムや区分所有のみ購入可能で、一戸建てや土地の直接所有は制限されています。
• 所有率や投資額の上限に注意
  コンドミニアム全体の70％や49％など、国ごとに外国人保有率の上限が法律で定められており、購入前の確認が必須です。
• なぜ海外投資が魅力か
  1,キャピタルゲイン：成長市場では日本よりも大幅な価格上昇が期待できる
  2,インカムゲイン：人口集中エリアで安定した賃料収入を狙える
  3,通貨分散：外貨建て資産によるリスクヘッジ効果が得られる

• 永住権・ビザ取得のメリット
  一部の国では、投資額に応じた投資家ビザや永住権取得制度があり、移住や長期滞在のオプションとしても有効です。

海外不動産投資は、国内では得にくい高利回りや通貨分散のメリットを活かしつつ、各国の規制を理解して進めることが成功のカギとなります。まずは購入条件や現地の法制度をしっかりリサーチし、信頼できるパートナーとともに検討を始めてみてください。