「あなたは、比較的日本から近く、人口が増加傾向にあるため賃貸需要も見込まれる東南アジアでの不動産投資に興味がありますか。」

という質問に対して73%の日本人投資家が興味があると回答しました。この記事に訪れている、あなたもその中の一人なのではないでしょうか。

「海外で不動産投資…気になるけど不安——」そんなあなたにぴったりの、注目の国があります。

それが、東南アジアの成長国『カンボジア』です。

  高成長を続けるGDP
  米ドル建てでの資産運用が可能
  非居住者でも銀行口座が開ける
  不動産価格が今なお安く、上昇余地あり

など、不動産投資先としてのポテンシャルは非常に高く、実際に「カンボジア不動産投資」というキーワードは年々検索ニーズが上昇しています。

とはいえ「海外の不動産投資ってよくわからない…」「失敗したら怖い…」と感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、カンボジアの現地に精通した不動産のプロが、投資メリットだけでなくリスクや注意点も含めて徹底解説します。

さらに、実際に投資をスタートする際に必要な費用や手続き、注意するエリア情報まで網羅してお伝えします。

ぜひ最後までご覧いただき、“アジア最後のフロンティア”とも呼ばれるカンボジア不動産投資の魅力を感じてみてください。

弊社では、カンボジア不動産投資の専門家であるスタッフが、日本語にてサポートをしております。不安点の多い海外不動産投資をご安心いただける形でサポートできるのが強みです。
是非一度、お気軽にご相談ください。現在、以下より無料相談を受付中です。

1,カンボジア不動産投資の基礎知識

はじめに、カンボジア不動産投資の特徴と今後の見通しについてご説明します。

1-1 カンボジアの経済成長について

アジア開発銀行（ADB）は「アジア経済見通し」にて、カンボジアの2024年GDP成長率を5.8％と予測し、IMFは6.2％と発表しました。コロナ前の約10年間は平均7％の成長を維持し、日本の高度経済成長期に匹敵する勢いでした。背景には外国からの直接投資増加、観光業発展、インフラ整備、農業振興があり、物流やビジネス環境が大きく改善されています。

プノンペンにはIT大学が設立され、ソフトウェアエンジニア育成にも注力中。今後、IT分野の成長がさらなる産業発展をけん引すると期待されています。

経済成長に伴い、所得上昇や教育・医療の改善、都市化が進み、生活水準は急速に向上しています。街では高級車が目立ち、高級住宅街では数億円規模の邸宅が即日完売するほど需要が高い状況です。高級コンドミニアムの8割が富裕層に取り囲まれ、富裕層の資産増加が著しい一方、首都部の平均賃金も上昇傾向にあり、中間層の拡大も進んでいます。

引用：（Business Partners Asia, 参照リンク）

1-2 日本におけるカンボジア不動産投資の動向

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世界のあらゆる場所が投資対象ですが、2010年代以降とくに注目されているのがカンボジアです。PR TIMESの調査では、海外不動産経験者107名のうち約8割が「カンボジアでの投資」に興味を示しています。驚異的な成長率を誇る同国では、外国資本の積極誘致が経済発展を支えています。

最大の魅力は、首都一等地の価格が日本の約1/10であるにもかかわらず、急速に値上がりしている点です。高級志向のプロジェクトなら、頓挫や価格下落リスクを抑えつつ、売却先の選択肢も多いほか、駐在員など安定した入居層によるインカムゲインも期待できます。

かつて銀座や丸の内で大きな恩恵を受けた投資家がいたように、今あなたもカンボジアでそのチャンスに出会える可能性があります。以下で、詳しく解説していきます。

かつて、日本国内の銀座や丸の内で不動産投資の機会に巡り会えた過去の投資家達のみが得られた恩恵に、あなたも1人の投資家として現代で出会うことができるのです。

これから、カンボジアの不動産市場について詳しく解説していきます。

引用：（PR TIMES, 2024年7月20日）https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000085163.html

2.カンボジア不動産投資
メリット4選

2-1 カンボジア不動産投資のメリット①
「米ドル建て可能」

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円安が進む中、日本円のみの資産運用は不安ではありませんか？

カンボジアの不動産投資に興味を持つ投資家の多くは、「米ドル投資」に価値を感じています。
カンボジアは現在、流通額の約85％が米ドル、預金口座の米ドル率も90%以上となっております。
飲食店は勿論、小さな雑貨屋も基本的には米ドルでの決済を好みます。

世界の基軸通貨である米国ドルでの、為替リスクを抑えた投資が可能になっているということです。

以下は、東南アジアにおける米ドル建て取引の可否比較した表になります。
カンボジアは実質的な二重通過体制になっているので、多くの場面で米ドルが利用可能なのに対して、他の国は限定的な利用であるか利用不可能であることがわかります。

国名	米ドル 建て取引	備考
カンボジア	可能	二重通貨体制。 米ドルが広く使用。 大半の商取引が米ドルベース
ラオス	部分的 に可能	キープが主 観光地や大規模取引で米ドル使用可。
ミャンマー	部分的 に可能	規制はあるが、 観光地や都市部の大規模取引では米ドルが使われる。
フィリピン	可能	フィリピンペソが主外資系取引や観光業で米ドルも広く使用される。
シンガポール	可能	シンガポールドルが主流。 米ドルは国際取引や商業施設で使用されることが多い。
ブルネイ	可能	ブルネイドルと米ドルが等価交換可能。 米ドル建て取引も容易。
タイ	不可能	タイバーツが法定通貨。 米ドルの使用は公式には認められていない。
ベトナム	不可能	ベトナムドンが法定通貨。 米ドルでの取引は公式には、制限されている。
インドネシア	不可能	ルピアが法定通貨。 観光地では米ドルが一部可能。 公式な取引にはルピアが必要。
マレーシア	不可能	リンギットが法定通貨。 米ドルでの取引は認められていない。

2-2 カンボジア不動産投資のメリット②
非居住者でも銀行口座が開設可能

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カンボジアは、非住民でも銀行口座の開設と定期預金の運用が可能です。
銀行口座の開設を行う場合、東南アジアの他の国では、非居住者では開設ができないよう規制を強めているのが一般的であり、定期預金に関しては勿論許可されていない状況です。

一方で、カンボジアは非居住者でも銀行口座の開設が可能になっています。
さらに、カンボジアの主要銀行の定期預金金利は12ヶ月で5.5%ほどと、近年1%にも満たない日本に比べると遥かに高い利率で運用出来ることが分かります。
不動産をカンボジアで購入した投資家のほとんどが、獲得した家賃収入をカンボジア国内の銀行口座で運用し、複利を得ていただいています。

下記は、国別で見た定期預金の比較になります。
カンボジアの金利の高さがわかります。

国	定期預金金利
アメリカ	0.01% ～ 0.02%
日本	0.025% ～ 0.3%
カボジア	4.5% 〜 6%

2-3 カンボジア不動産投資のメリット③
人口増加による、インカムゲインの安定

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不動産投資において、人口増加は重要な指標変動です。人口が増えることで、不動産の入居率が高まります。よって、インカムゲインが安定します。

カンボジアの首都プノンペンを中心に、都市部では若年層を中心とした人口の増加が続いており、今後も住宅や賃貸物件へのニーズは拡大が見込まれています。特に20〜30代の都市流入が顕著で、生活拠点としての住まいの需要は安定しており、長期的に見ても空室リスクが低く、インカムゲイン（家賃収入）を安定的に得られる点が大きな魅力です。また、経済成長とともに家賃水準が緩やかに上昇しており、利回りの向上にも期待ができます。将来的な資産形成を考える上で、堅実な収益を重視したい投資家にとって、人口動態に裏付けされたこの安定感は見逃せません。

2-4 カンボジア不動産投資のメリット④
キャピタルゲインへの期待

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近年のカンボジアでは、経済成長とともに物価が上昇している傾向にあります。
具体的には2016年以降の、消費者物価上昇率（対前年同月比）が、2％〜3％で例年推移しています。

これにより、当然、不動産価格も上昇しています。
主要な地域の不動産価格は、平均して2010年と比較し約2.5倍ほど上昇し、引き続き上昇傾向を見せています。

このように、カンボジアでの不動産投資は、高い投資効果が見込めと考えられ、韓国や中国などの近隣国に留まらず、アメリカやヨーロッパなどの不動産先進国家の投資家が熱中しているマーケットになっています。ただし、物価が徐々に上がってきているとはいえ、世界主要国と比較すると安価であることには違いありません。そしてそのことが、少額からでも投資が出来る利点となっているのです。

下記は、カンボジアの首都プノンペンの重要地区の地下変動になります。着実に成長を遂げていることがわかります。

1. ボンケンコン区

プノンペンで一番人気のエリアと言えば、中心地に位置するボンケンコン区です。 シアヌーク通りとノロドム通りの交差する場所にある独立記念塔から左下に広がり、オリンピックマーケット、トゥールスレン博物館、モハモンティ寺等があるエリアです。 現地ではBKKと呼ばれ、カンボジア不動産投資でも真っ先に注目されるエリアです。

2022	2018
$5,400 – $10,000	$4,000 – $9,500

これまでカンボジア不動産投資のメリットをお伝えしてきました。ただ、気になるのは、リスク面だと思います。次の章よりカンボジア不動産投資のリスクにつて説明していきます。

3.カンボジア不動産投資
リスク3選

次にカンボジア不動産投資のリスクを解説します。
メリットだけでなく、リスクにも目を向けることで不動産投資は成功するので、ぜひお読みください。

3-1 カンボジア不動産投資リスク①
完成前に打ち切り？プレビルドのリスク

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カンボジア不動産は、建設におけるリスクが存在します。

不動産の売買方法は国や地域によって異なります。
日本では、主に完成済みの物件が取引されるのが一般的です。一方で、東南アジアでは、プレビルド方式（プリセール方式）と呼ばれる、完成していない物件を販売する方法が主流とされています。

プレビルド方式では、完成済みの段階よりも10〜15%ほど物件価格が安く販売される利点がありますが、その分購入を決め一定金額を支払った後に、建設が打ち切りになるケースが存在します。 上記を防ぐためにも、担当している建設会社やディベロッパーを見極めることが非常に重要です。

3-2 カンボジア不動産投資リスク②
仲介会社の選択のリスク

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カンボジアだけに限りませんが、不動産の仲介会社選びでは、詐欺や不法行為や市場情報不足によって、法的トラブルに巻き込まれるリスクがあります。他にも契約内容の不透明さや、英語や現地言語でのコミュニケーションのリスクなど、様々なリスクが伴います。

特に海外不動産では、現地のコネクションがあり、市場情報に精通している会社で、日本人との取引実績を持った会社選びが一つの安心できる選択肢と言えるでしょう。一方で、日本でカンボジア不動産を取りかっている会社はそこまで多くないため、仲介業者同士の比較がそもそも難しいとも言えます。その場合は、レスポンスの速さや正確性、現地での動きの透明性や、第三者証明を適切に用いて説明義務を果たせているかなどを注視するのが良いでしょう。

3-3 カンボジア不動産投資リスク③
現地視察にかかる膨大な費用と時間

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不動産投資では、物件や街の雰囲気を直接確認できる現地視察が重要です。しかし海外の場合、渡航に時間と費用がかかる点がネックになります。カンボジアは直行便がなく、バンコクやソウル、香港を経由して最低6時間以上かかります。

一方で、観光を兼ねて周辺国もまわりつつ視察をされるお客様も少なくありません。弊社はプノンペンに現地支店を構え、スタッフがご要望に合わせた視察プランを作成しています。物件だけでなく、企業訪問や周辺地域も含めた複数のコネクションを活用し、地元民の生の声を聞ける機会をご提供いたします。ぜひ現地でのリアルな情報を投資判断にお役立てください。

4.カンボジア不動産投資の注意事項３選

4-1 カンボジアと日本の不動産ニーズ違い

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カンボジアの不動産を購入するにあたって気をつけることの1つ目は、日本国内の不動産ニーズとカンボジアの不動産ニーズの違いです。

カンボジアでは、日本のようなワンルームタイプの部屋の人気は低いです。 カンボジアの国民性は、家族との絆が非常に強いことが特徴です。 家族はカンボジア社会で最も大切にされる存在であり、個人の幸福や成功は家族全体の幸福として捉えられます。 そのため、広くて、何部屋もあるような物件を好みます。

また、経済財政省（MEF）の社会開発動向報告書によると、2023年においてカンボジアでの不動産の開発プロジェクトは2,700件は住宅プロジェクトであり、そのうち2,606件はボレイプロジェクト、94件はマンションプロジェクトがあります。 ボレイプロジェクトとは、最近中流階級の人々の間で人気を集めている、敷地が囲まれたコミュニティ型集合住宅にあたります。

上記のように、カンボジア不動産は日本の国内不動産に対するニーズと大きく異なります。弊社では、現地に支店を持ち、カンボジア国内にある多くのコネクションを活かし、カンボジアの人々のニーズも捉えた上で、不動産購入をさせていただきます。

4-2 権利トラブルの可能性

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カンボジアの不動産を購入するにあたって気をつけることの2つ目は、 登記登録制度です。

権利保有に関するトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、注意しないといけないポイントです。
不動産を購入すると登記済証が発行されます。現在、カンボジアではソフトタイトルとハードタイトルと呼ばれる、2種類の書面が発行されることになっています。

ソフトタイトルは、不動産取引があったことを証明する簡易書類であり、ハードタイトルは、国が発行している権利証にあたる書類になっています。 ソフトタイトルの権利証しか持っていない取引先を選んでしまった場合、権利保有に関するトラブルに巻き込まれる可能性があるため、ハードタイトルの権利証で権利関係をしっかり確認できる物件を見つけることが大切です。 そういった観点でも、現地のコネクションのある仲介業者を頼ることで、安全に取引を進めることができます。

引用元:
 "Construction investments rise to $5.4 billion." Khmer Times. https://www.khmertimeskh.com/501469670/construction-investments-rise-to-5-4-billion

4-3 現地に精通した代理店を見つけよう

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上記で説明した通り、日本の不動産投資の感覚で海外不動産に投資をすると失敗を引き起こす可能性が高いです。

カンボジア不動産では面積表記方法には、「グロス（物件全体の廊下やファシリティ・共用部分の広さを住戸数で割り、各部屋に均等に分配した面積を含む大きさの記載）」「ネット（専有部分の面積＋バルコニーやベランダの面積）」の二種類があります。

こちらを理解せず、グロス面積の情報のみで購入してしまうと、想定よりも狭かったといった問題が発生する可能性があります。

とはいっても日本にいながらカンボジア不動産の調査は簡単ではありません。そのため、現地に精通した信頼できる代理店探しが重要になります。

引用元:
 "外資に関する規制 | カンボジア - アジア - 国・地域別に見る." JETRO 日本貿易振興機構（ジェトロ）. https://www.jetro.go.jp/world/asia/kh/invest_02.html#block3

5.カンボジア不動産投資で
必要な費用とシュミレーション

・物件購入時の費用差分について

項目	カンボジア	日本
物件価格	販売価格は、「プレビルド」で販売が一般的 5年間で半年ごとに支払い、割引あり	市場価格 （物件による） 一括払いorローン
資産譲渡税 （付加価値税：VAT）	4％	不動産取得税 （購入価格の約3%）
登記費用	弁護士費用： 約100USD 行政費用： 約1,000USD	登録免許税 （物件価格の約2%） 司法書士報酬（約5万円）
印紙税	100リエル～2,000リエル程度	10,000円～ （契約書の種類による）
賃貸管理費	家賃の1カ月分	10,000円～ （契約書の種類による）
共益費・修善費	㎡単価で1～2USD／月	家賃の5～10％ （管理会社による）
付帯設備費・家具家電費用	約100万円 （家具・家電付きで賃貸）	初期費用として必要（物件による）
火災保険	火災保険料が発生	火災保険料が発生 （物件の価値による）
税金（固定資産税）	物件評価額の80％に対して0.1％	物件評価額の1.4％（市町村で異なる）
税金（不動産収入税・所得税）	賃貸収入の14％（カンボジア非居住の外国人の場合）	所得税 （累進課税：20％〜）
税金（キャピタルゲイン税）	値上がり益に関する課税は0％	キャピタルゲイン税（売却益の約15%）

項目	費用等
物件価格	200,000USD（30,000,000円）
初期費用合計	209,100USD（31,365,000円）
資産譲渡税（付加価値税：VAT）	4.0％
弁護士費用	100USD（15,000円）
行政費（印紙税含）	1,000USD（150,000円）
年間想定値飲料	12,000USD（1,800,000円）
固定資産税	0.1％（200USD、30,000円）
賃貸管理費	家賃の10％ （120USD、18,000円）／月
共益費・管理費	60USD（9,000円）／月
付帯設備費・家具家電費用	約100万円 （家具・家電付きで賃貸）
火災保険	発生
年間想定収益	7,440USD（1,116,000円）
運用コスト合計	4,560USD（684,000円）
利回り	3.56％

まとめ

本記事では、カンボジアの不動産について、国の経済成長の観点から不動産のメリットリスクまで幅広く説明してきいました。海外不動産では、現地のコネクションがあり、市場情報に精通している会社であり、日本人との取引実績を持った会社選びが一つの安心できる選択肢と言えるでしょう。

弊社は、カンボジア国内で不動産を扱う会社様とパートナーシップ契約を結んでいます。正規販売代理店として、市場プロモーション、新しい販売パートナーの拡充、契約締結サポート、アフターサービスなどを提供してまいります。 また、弊社の強みでもある現地との繋がりを活かし、　開発デベロッパー様から直接いただく最新の情報を提供することができます。まずは、情報収集から始めたいお客様も大歓迎です。

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取扱物件情報

①Picasso Sky Gemme
BEST ART REAL ESTATE IN ASIA アジアで唯一、ピカソブランドの正式な認可を受けた不動産プロジェクト第１弾弾が登場。

②Picasso Sky Gemme
カンボジア・プノンペン中心部のBKK1エリアに誇る最高級プレミアムコンドミニアム、Picassoシリーズの第2弾が登場。