皆さんが「カンボジア」から連想するキーワードは何ですか？
発展途上国、ユニセフでの支援、ポル・ポトの大虐殺、世界遺産『アンコール・ワット遺跡』などが思い出されるのではないかと思います。
一昔前のテレビなどから受けるカンボジアのイメージは「貧しさ」が色濃く記憶に残っているかと思いますが、 是非そういった方々にこそ、一度カンボジアへ足を運んで頂きたいと思います。 必ずやご自身のイメージとのギャップに驚かれることでしょう。
また現在急成長を続けるカンボジア王国には日本投資家も含め多くの富裕層が期待を寄せているため、 投資判断を行う上でリターンとリスクをしっかりと理解しておくことも大切です。 カンボジアの基礎知識からメリットデメリット、カンボジアのどのエリアの不動産を購入すると良いのかを簡単に解説していきます。
海外不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
1. カンボジア投資の基礎知識
アジア開発銀行（ADB）が発表した報告書「アジア経済見通し」では、カンボジアの2024年の国内総生産（GDP）成長率を5.8％と予測しており、世界的なリサーチ機関であるIMFはそれよりも高い6.2％と発表しました。
更に、2020年のコロナ禍を迎える前の約10年間は、平均7%の経済成長率で劇的な成長を遂げてきており、この数値は日本の高度経済成長期に並ぶ、世界的に見ても目覚ましい水準です。
カンボジアの経済成長は、外国からの直接投資の増加、観光業の発展、インフラの整備、農業の発展が要因です。
これにより、物流改善やビジネス環境の向上が進み、持続的な成長が実現されています。また現在では、プノンペンに情報技術分野に特化したIT大学が建てられ、世界で需要の高いソフトウェアエンジニアの育成にも力を入れています。今後IT分野の成長により、さらなる産業発展が見込まれるでしょう。
引用：（Business Partners Asia, 参照リンク）
経済の成長とともに、所得の増加や教育と医療の改善、都市化の進展、技術の普及により国民の生活水準もが向上しています。現地では時折メルセデス、レクサス、ロールスロイスが走っている様子も見受けられ、高級住宅街では最低価格約2億円以上の邸宅が販売公開されては即日完売する状況にあります。
高級コンドミニアム一棟の全住戸の8割を、現地の富裕層が購入しているなど、国内富裕層の資産増加が顕著にみられます。一方で、首都部の市民の平均賃金も毎年上昇傾向にあり、一般的に中間層と呼ばれる所得階級の方々の大幅な増加も今後見込まれています。
2. 日本にも「カンボジア投資」の波が既にきている
海外不動産と言っても全世界の選択肢がある中、特に2010年代に入り活況の様相を呈しているのが、私達が拠点としているカンボジアの不動産市場です。
PR TIMESの記事より、海外不動産投資経験のある経営者・役員107名を対象に実施した意識調査では、約8割が「カンボジアでの不動産投資」に興味を示していることがわかっています。 カンボジアは世界的にみても上位に入る驚異的な経済成長率で、経済の変革期に入っています。
近年驚異的な経済成長を遂げている要因の一つに外国資本を積極的に誘致した業界発展があり、当然不動産市場も見違えるほどの成長を見せています。首都プノンペンを中心に高級コンドミニアムの建設が進み、10年前とは全く異なる、近代的な街づくりが行われる中で、現地の主要事業も大きく伸長し、現地の高級不動産の多くが、現地富裕層によって購入されているなど、自国民の所得増加にも確実に還元がなされていることが伺えます。
カンボジアの不動産市場の最大の魅力は、首都の一等地エリアが日本対比で約10分の1で購入できるにも関わらず、その急速な経済成長によって大幅な価格上昇が発生していることです。国の中枢エリアに建つ高級志向の不動産のため、プロジェクトの頓挫や価格下落のリスクを最小限に抑えられるだけでなく、価格上昇後の売却先の選択肢の多さや、各国の駐在員が入居者となることから期待できる好条件のインカムゲインなど、日本国内の銀座や丸の内で不動産投資の機会に巡り会えた過去の投資家達のみが得られた恩恵に、1人の投資家として現代で出会うことができます。これから、カンボジアの不動産市場について詳しく解説していきます。
引用：（PR TIMES, 2024年7月20日）https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000085163.html
3. カンボジア不動産投資で必要な費用とシュミレーション
・物件購入時の費用差分について
| 項目 | カンボジア | 日本 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 販売価格は「プレビルド」での販売が一般的 5年間で半年ごとに支払い、割引あり | 市場価格（物件による） 一括払いまたはローン |
| 資産譲渡税（付加価値税：VAT） | 4％ | 不動産取得税（購入価格の約3%） |
| 登記費用 | 弁護士費用：約100USD 行政費用：約1,000USD | 登録免許税（物件価格の約2%） 司法書士報酬（約5万円） |
| 印紙税 | 100リエル～2,000リエル程度 | 10,000円～（契約書の種類による） |
| 賃貸管理費 | 家賃の1カ月分 | 10,000円～（契約書の種類による） |
| 共益費・修善費 | ㎡単価で1～2USD／月 | 家賃の5～10％（管理会社による） |
| 付帯設備費・家具家電費用 | 約100万円（家具・家電付きで賃貸） | 初期費用として必要（物件による） |
| 火災保険 | 火災保険料が発生 | 火災保険料が発生（物件の価値による） |
| 税金（固定資産税） | 物件評価額の80％に対して0.1％ | 物件評価額の1.4％（市町村により異なる） |
| 税金（不動産収入税・所得税） | 賃貸収入の14％（カンボジア非居住の外国人の場合） | 所得税（累進課税、20％〜） |
| 税金（キャピタルゲイン税） | 値上がり益に関する課税は0％ | キャピタルゲイン税（売却益の約15%） |
不動産投資にかかる費用とは
カンボジア不動産投資で発生するコスト
| 項目 | 費用等 |
|---|---|
| 物件価格 | 200,000USD（30,000,000円） |
| 初期費用合計 | 209,100USD（31,365,000円） |
| 資産譲渡税（付加価値税：VAT） | 4.0％ |
| 弁護士費用 | 100USD（15,000円） |
| 行政費（印紙税含） | 1,000USD（150,000円） |
| 年間想定値飲料 | 12,000USD（1,800,000円） |
| 固定資産税 | 0.1％（200USD、30,000円） |
| 賃貸管理費 | 家賃の10％（120USD、18,000円）／月 |
| 共益費・管理費 | 60USD（9,000円）／月 |
| 付帯設備費・家具家電費用 | 約100万円（家具・家電付きで賃貸） |
| 火災保険 | 発生 |
| 年間想定収益 | 7,440USD（1,116,000円） |
| 運用コスト合計 | 4,560USD（684,000円） |
| 利回り | 3.56％ |
4. カンボジア不動産投資の3つのメリット
東南アジアで唯一米ドル建て取引が可能な国
カンボジア不動産投資のメリット2つ目は、米ドル建てでの保有が可能な点です。
カンボジアは現在、流通額の約85％が米ドル、預金口座の米ドル率も90%以上となっており、飲食店は勿論、小さな雑貨屋も基本的には米ドルでの決済を好みます。
世界の基軸通貨である米国ドルでの、為替リスクを抑えた投資が可能になっているということです。
そもそもなぜ、カンボジアで米ドルが使えるのでしょうか。
カンボジアでは、1975年から1979年までのクメール・ルージュ政権下にて、原始共産制を指向する政策が強制力をもって実施され、銀行業はその基盤を完全に破壊され、自国通貨である「リエル」の使用が停止されました。 この経験により、通貨と金融制度に対する信頼が大きく損なわれた歴史があります。 同政権が崩壊後、国連暫定統治下で経済再建と金融制度の再構築が開始され、その際に世界の主流通貨であった米ドルが持ち込まれ、全国で米ドルの使用が浸透しました。
以下は、東南アジアにおける米ドル建て取引の可否比較した表になります。
カンボジアは実質的な二重通過体制になっているので、多くの場面で米ドルが利用可能なのに対して、他の国は限定的な利用であるか利用不可能であることがわかります。
| 国名 | 米ドル建て取引の可否 | 備考 |
|---|---|---|
| カンボジア | 可能 | 二重通貨体制で、米ドルが広く使用される。大半の商取引が米ドルベース。 |
| ラオス | 部分的に可能 | キープが主だが、観光地や大規模な取引で米ドル使用可。 |
| ミャンマー | 部分的に可能 | 規制はあるが、観光地や都市部の大規模取引では米ドルが使われる。 |
| フィリピン | 可能 | フィリピンペソが主だが、外資系取引や観光業で米ドルも広く使用される。 |
| シンガポール | 可能 | シンガポールドルが主流だが、米ドルは国際取引や商業施設で使用されることが多い。 |
| ブルネイ | 可能 | ブルネイドルと米ドルが等価交換可能で、米ドル建て取引も容易。 |
| タイ | 不可能 | タイバーツが法定通貨。米ドルの使用は公式には認められていない。 |
| ベトナム | 不可能 | ベトナムドンが法定通貨。米ドルでの取引は公式には制限されている。 |
| インドネシア | 不可能 | ルピアが法定通貨。観光地では米ドルが一部受け入れられるが、公式な取引にはルピアが必要。 |
| マレーシア | 不可能 | リンギットが法定通貨。米ドルでの取引は認められていない。 |
非居住者でも高い金利で銀行口座が開設可能
カンボジア不動産投資のメリット3つ目は、非住民でも銀行口座の開設、そして定期預金の運用が可能であることです。 銀行口座の開設を行う場合、東南アジアの他の国では、非居住者では開設ができないよう規制を強めているのが一般的であり、定期預金に関しては勿論許可されていない状況です。
一方で、カンボジアは非居住者でも銀行口座の開設が可能になっています。 またカンボジアの主要銀行の定期預金金利が12ヶ月で5.5%など、近年1%にも満たない日本に比べると遥かに高い利率で運用出来ることが分かります。不動産をカンボジアで購入した投資家のほとんどが、獲得した家賃収入をカンボジア国内の銀行口座で運用し、複利を得ていただいています。
下記は、国別で見た定期預金の比較になります。
カンボジアの金利の高さがわかります。
| 国 | 定期預金金利 | 比較 |
|---|---|---|
| アメリカ | 0.01% ～ 0.02% | 日本とカンボジアに比べても低いです。 |
| 日本 | 0.025% ～ 0.300% | アメリカより高いが、カンボジアと比べると低いです。 |
| カボジア | 4.5% 〜 6% | 他の国と比べて圧倒的に高いのがわかります。 |
当社では、主要銀行を含む複数の銀行と連携しており、銀行口座開設のサポートも提供しております。 カンボジアの現地銀行の口座開設にご興味がある方は、ぜひお問い合わせください。
物価向上によるキャピタルゲインへの期待
カンボジア不動産投資のメリット1つ目は、物価向上によるキャピタルゲインへの期待値です。 近年のカンボジアでは、経済成長とともに物価が上昇している傾向にあり、具体的には2016年以降の、消費者物価上昇率（対前年同月比）が、2％〜3％で例年推移しています。
これにより、当然、不動産価格も上昇しています。主要な地域の不動産価格は、平均して2010年と比較し約2.5倍ほど上昇し、引き続き上昇傾向を見せています。このように、カンボジアでの不動産投資は、高い投資効果が見込めと考えられ、韓国や中国などの近隣国に留まらず、アメリカやヨーロッパなどの不動産先進国家の投資家が熱中しているマーケットになっています。ただし、物価が徐々に上がってきているとはいえ、世界主要国と比較すると安価であることには違いありません。そしてそのことが、少額からでも投資が出来る利点となっているのです。
下記は、カンボジアの首都プノンペンの重要地区の地下変動になります。着実に成長を遂げていることがわかります。
1. ボンケンコン区
プノンペンで一番人気のエリアと言えば、中心地に位置するボンケンコン区です。 シアヌーク通りとノロドム通りの交差する場所にある独立記念塔から左下に広がり、オリンピックマーケット、トゥールスレン博物館、モハモンティ寺等があるエリアです。 現地ではBKKと呼ばれ、カンボジア不動産投資でも真っ先に注目されるエリアです。
| サンカット | メインロード (2022) | サブロード (2022) | メインロード (2018) | サブロード (2018) |
|---|---|---|---|---|
| ボエングケンガン1 | $5,400 – $10,000 | $4,900 – $5,500 | $4,000 – $9,500 | $3,000 – $4,500 |
| ボエングケンガン2 | $4,800 – $7,100 | $2,800 – $4,300 | $4,000 – $6,500 | $2,000 – $3,500 |
| ボエングケンガン3 | $4,800 – $7,100 | $2,800 – $4,300 | $4,000 – $6,500 | $2,000 – $3,500 |
| オリンピック | $4,900 – $8,400 | $2,800 – $4,800 | $4,300 – $8,000 | $2,500 – $4,500 |
| トムヌップテウク | $3,200 – $6,600 | $2,800 – $4,400 | $2,500 – $6,000 | $2,000 – $4,000 |
| トゥール・スヴァイ・プレイ1 | $4,400 – $7,900 | $2,800 – $4,400 | $4,000 – $6,000 | $2,200 – $4,000 |
| トゥール・スヴァイ・プレイ2 | $4,400 – $7,900 | $2,800 – $4,400 | $4,000 – $6,000 | $2,200 – $4,000 |
2. ダウンペン区
ダウンペン区は、プノンペンのビジネスと観光の中心地です。ワットプノン寺院やリバーサイドが有名で、フランス植民地時代の歴史的建造物と現代的な商業施設が混在しています。モニュボン通りを軸に、カンボジア王宮や国立博物館、セントラルマーケットが集まり、外資系企業や銀行の本社ビルが立ち並ぶエリアです。リバーサイドの繁華街やエデンガーデンなどの若者向け施設も人気で、今後も開発が進む注目の地域となっています。
| サンカット | メインロード (2022) | サブロード (2022) | メインロード (2018) | サブロード (2018) |
|---|---|---|---|---|
| ボエングライング | $5,200 – $7,700 | $3,000 – $4,900 | $4,700 – $7,000 | $2,500 – $4,000 |
| チェイチュムニアス | $5,000 – $8,200 | $2,800 – $4,900 | $4,500 – $7,500 | $2,500 – $4,500 |
| チャクトムック | $5,200 – $9,400 | $2,800 – $4,900 | $4,500 – $9,000 | $2,500 – $4,500 |
| プサーチャス | $5,200 – $6,900 | $3,800 – $5,500 | $5,000 – $6,500 | $3,500 – $5,000 |
| プサーカンダール | $5,600 – $12,200 | $2,900 – $4,700 | $5,000 – $7,500 | $2,500 – $4,500 |
| プサー・トメイ | $5,600 – $13,300 | $2,900 – $4,700 | $5,500 – $12,000 | $2,500 – $4,500 |
| スラチャック | $3,700 – $5,900 | $2,200 – $4,100 | $3,000 – $5,500 | $2,000 – $3,500 |
| ワットプノン | $4,300 – $6,100 | $2,700 – $4,500 | $3,500 – $5,500 | $2,500 – $4,000 |
3. サンカット・チャムカーモン区
チャムカモン区は、シアヌーク通りから河川沿いに広がるエリアで、ダイアモンドアイランドや政府機関、大使館が点在します。トレンバサック地区には、イオンモール1号店やナガワールドカジノなど商業施設があり、高級不動産の開発も進行中です。BKK1の東側には、外国人に人気の「バサックレーン」というパブストリートがあります。
また、ロシアンマーケットがあるトゥールトンポンエリアも、国際的なカフェやレストランが集まり人気です。チャムカモン区は外国人とローカルに人気の高級エリアで、2019年時点の人口は約70,772人、面積は6.9㎢です。
| サンカット (Sangkat) | メインロード (2022) | サブロード (2022) | メインロード (2018) | サブロード (2018) |
|---|---|---|---|---|
| サンカット (Sangkat) | メインロード (2022) | サブロード (2022) | メインロード (2018) | サブロード (2018) |
| ボエング・トラベック | $3,600 – $5,400 | $2,100 – $3,300 | $3,300 – $5,000 | $2,000 – $3,000 |
| プサー・ドゥーム・トコウ | $3,300 – $5,400 | $1,600 – $3,300 | $2,500 – $5,000 | $1,500 – $3,000 |
| トンレ・バサック | $4,100 – $7,300 | $2,600 – $4,200 | $3,500 – $6,000 | $2,000 – $4,000 |
| トゥール・トムポン1 | $4,700 – $7,300 | $2,700 – $4,200 | $4,500 – $6,500 | $2,300 – $3,500 |
| トゥール・トムポン2 | $4,600 – $7,300 | $2,600 – $4,100 | $4,500 – $6,500 | $2,000 – $3,500 |
5. カンボジア不動産投資で注意すべきこととは？
カンボジアと日本の不動産ニーズ違い
カンボジアの不動産を購入するにあたって気をつけることの1つ目は、日本国内の不動産ニーズとカンボジアの不動産ニーズの違いです。
カンボジアでは、日本のようなワンルームタイプの部屋の人気は低いです。 カンボジアの国民性は、家族との絆が非常に強いことが特徴です。 家族はカンボジア社会で最も大切にされる存在であり、個人の幸福や成功は家族全体の幸福として捉えられます。 そのため、広くて、何部屋もあるような物件を好みます。
また、経済財政省（MEF）の社会開発動向報告書によると、2023年においてカンボジアでの不動産の開発プロジェクトは2,700件は住宅プロジェクトであり、そのうち2,606件はボレイプロジェクト、94件はマンションプロジェクトがあります。 ボレイプロジェクトとは、最近中流階級の人々の間で人気を集めている、敷地が囲まれたコミュニティ型集合住宅にあたります。
上記のように、カンボジア不動産は日本の国内不動産に対するニーズと大きく異なります。弊社では、現地に支店を持ち、カンボジア国内にある多くのコネクションを活かし、カンボジアの人々のニーズも捉えた上で、不動産購入をさせていただきます。
権利トラブルの可能性？
カンボジアの不動産を購入するにあたって気をつけることの2つ目は、 登記登録制度です。権利保有に関するトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、注意しないといけないポイントです。 不動産を購入すると登記済証が発行されます。現在、カンボジアではソフトタイトルとハードタイトルと呼ばれる、2種類の書面が発行されることになっています。
ソフトタイトルは、不動産取引があったことを証明する簡易書類であり、ハードタイトルは、国が発行している権利証にあたる書類になっています。 ソフトタイトルの権利証しか持っていない取引先を選んでしまった場合、権利保有に関するトラブルに巻き込まれる可能性があるため、ハードタイトルの権利証で権利関係をしっかり確認できる物件を見つけることが大切です。 そういった観点でも、現地のコネクションのある仲介業者を頼ることで、安全に取引を進めることができます。
引用元:
“Construction investments rise to $5.4 billion.” Khmer Times. https://www.khmertimeskh.com/501469670/construction-investments-rise-to-5-4-billion
現地に精通した代理店を見つけよう
上記で説明した通り、日本の不動産投資の感覚で海外不動産に投資をすると失敗を引き起こす可能性が高いです。
上記以外にも、カンボジア不動産では面積表記方法には、「グロス（物件全体の廊下やファシリティ・共用部分の広さを住戸数で割り、各部屋に均等に分配した面積を含む大きさの記載）」「ネット（専有部分の面積＋バルコニーやベランダの面積）」の二種類があります。
こちらを理解せず、グロス面積の情報のみで購入してしまうと、想定よりも狭かったといった問題が発生する可能性があります。
とはいっても日本にいながらカンボジア不動産の調査は簡単ではありません。そのため、現地に精通した信頼できる代理店探しが重要になります。
引用元:
“外資に関する規制 | カンボジア – アジア – 国・地域別に見る.” JETRO 日本貿易振興機構（ジェトロ）. https://www.jetro.go.jp/world/asia/kh/invest_02.html#block3
6. カンボジア不動産投資の3つのリスク
完成前に打ち切り？プレビルド方式に潜むリスク
次に、カンボジア不動産のリスクをまとめていきます。カンボジア不動産のリスク1つ目は、建設におけるリスクです。 不動産の売買方法は国や地域によって異なります。 日本では、主に完成済みの物件が取引されるのが一般的です。一方、東南アジアでは、プレビルド方式（プリセール方式）と呼ばれる、まだ完成していない物件を販売する方法が主流とされています。
プレビルド方式では、完成済みの段階よりも10〜15%ほど物件価格が安く販売される利点がありますが、その分購入を決め一定金額を支払った後に、建設が打ち切りになるケースが存在します。 上記を防ぐためにも、担当している建設会社やディベロッパーを見極めることが非常に重要です。例えば、過去の建設実績や遅延の有無と理由、日系を含む外資が入っているかなどは重要な観点と言え、選定によってリスクを最小限にしつつ、先行者利益の見込めるプレビルドで投資を行っていくことが最も優れた方法だと言えるかと思います。
仲介会社の選択のリスク
カンボジア不動産のリスク2つ目は、仲介会社の選択にリスクが潜んでいることです。
カンボジアだけに限りませんが、不動産の仲介会社選びでは、詐欺や不法行為、市場情報不足によって、法的トラブルに巻き込まれるリスク、契約内容の不透明さ、英語や現地言語でのコミュニケーションのリスクなど、様々なリスクが伴います。
特に海外不動産では、現地のコネクションがあり、市場情報に精通している会社であり、日本人との取引実績を持った会社選びが一つの安心できる選択肢と言えるでしょう。一方で、日本でカンボジア不動産を取りかっている会社はそこまで多くないため、仲介業者同士の比較がそもそも難しいとも言えます。その場合は、レスポンスの速さや正確性、現地での動きの透明性や、第三者証明を適切に用いて説明義務を果たせているかなどを注視するのが良いでしょう。
また、弊社では、不動産デベロッパーと開発プロジェクト立ち上げの段階から関わっていることが強みです。リスクの1つ目で説明した、プレビルド方式に潜むリスクから仲介のリスクまで、カバーした安心安全のお取り引きをご提供できます。また、開発デベロッパー様から直接いただく情報も含めて現地の声を情報としてお届けします。
現地視察にかかる膨大な費用と時間
カンボジア不動産のリスク3つ目は、現物視察をするための時間と費用がかかることです。
不動産購入において、現物の視察は重要な要素かと思います。実際に物件や街の雰囲気、そもそもその国の様相を肌で感じて投資できることが、不動産の面白さの一つでもあります。
しかし、海外不動産の場合、現地まで飛行機などを使って渡航する必要があるので、国内と比べてかなりの時間と費用が掛かってきます。
カンボジアの場合は、現在日本からカンボジアへの直行便がコロナ後復活しておらず、バンコク、ソウル、香港などを経由してカンボジアに入国する必要があり、最低でも約6時間以上は必要になってきます。
一方で、弊社がこれまでご案内させていただいたお客様の中には、逆に機会を活用し、周辺国などを観光しながら現地物件の視察を実施される方も少なくありません。
弊社では、現地視察のお手伝いをさせていただいております。 弊社では、カンボジア現地に支店があり、現地のスタッフがお客様のご要望に合わせた視察プランを組むことが可能です。不動産だけでなく、現地の企業や周辺地域など、複数のコネクションを活かした視察プランをご提供いたします。
実際にカンボジアで生活を行ってる地元民のお話を聞き、地元民目線でカンボジアを知る良い機会になると存じております。 ご興味ございましたら是非お問い合わせください。
まとめ
本記事では、カンボジアの不動産について、国の経済成長の観点から不動産のメリットリスクまで幅広く説明してきいました。海外不動産では、現地のコネクションがあり、市場情報に精通している会社であり、日本人との取引実績を持った会社選びが一つの安心できる選択肢と言えるでしょう。
弊社は、カンボジア国内で不動産を扱う会社様とパートナーシップ契約を結んでいます。正規販売代理店として、市場プロモーション、新しい販売パートナーの拡充、契約締結サポート、アフターサービスなどを提供してまいります。 また、弊社の強みでもある現地との繋がりを活かし、 開発デベロッパー様から直接いただく最新の情報を提供することができます。まずは、情報収集から始めたいお客様も大歓迎です。
ご興味ございましたら是非お問い合わせください。
