海外不動産投資は、国内の投資家にとって注目を集める選択肢の一つです。
キャピタルゲイン（売却益）を目的とした資産運用や、節税対策、リスクを分散する手段として、多くの可能性を秘めていて、国内不動産にはない魅力があります
この記事を読んでいるあなたも、「海外の不動産に興味はあるけど、本当に大丈夫なのかな？」と感じているのではないでしょうか。
海外不動産には魅力が多い一方で、わからないことも多く、不安になるのは当然のことです。見知らぬ土地で、見慣れない手続きを進める…それだけでハードルが高く感じられるかもしれません。
この記事では、そんなあなたの不安を少しでも解消し、安心して投資をスタートできるように、リスクとその対策、成功のコツをわかりやすくお伝えします。
本記事を読んでリスク面についても十分に理解した上で、最終的な投資判断に活かしていただければ幸いです
「こちらの記事は5分でお読みいただけます！」
海外不動産投資の基礎知識
海外不動産投資とは？
海外不動産投資とは、海外にある土地や建物、マンションなどを投資目的で購入することを指します。その利益の得方は、日本国内での不動産投資と基本的に同じです。
具体的には、以下の2種類があります：
- キャピタルゲイン（売却益）：購入した不動産の価値が上昇した際に得られる利益。
- インカムゲイン：地代や家賃収入といった、所有中に定期的に得られる収益。
海外不動産投資は、この2つの利益を狙って行う投資手法です。
海外不動産投資は、下記のセオリーにそう国選びを行うことが重要と言われています。
理由としては、物価上昇や不動産価値の上昇、物件の空室率の低さなどがあげられます。
- 経済成長が著しい国
- 人口が増加してる国
また分散投資の一環として、海外不動産投資を行う投資家もいます。
海外不動産投資に向いている人とは
| 特徴 | 説明 |
|---|---|
| 将来的に海外移住を検討している人 | 一定金額以上の不動産を所有することで、その国の永住権を得られる場合がある。海外移住の準備として、不動産投資が有用な手段となる。 |
| 十分な資金力を持っている人 | 不動産購入には資金が必要であり、融資を受ける場合には信用力も求められる。資金力が信用の裏付けとなるため、投資を成功させる鍵となる。 |
| 国内投資に魅力を感じていない人 | 日本より経済成長が期待でき、人口が増加する国の不動産は高い収益性が見込める。国内の投資先に限界を感じている場合、海外投資が魅力的な選択肢となる。 |
| リスク分散を図りたい人 | 海外不動産投資は、投資先の国や地域を分散できるため、リスク軽減の手段となる。 |
| 日本国内で所有する不動産を担保にできる人 | 海外不動産ローンを利用する場合、日本国内の不動産を担保にする必要がある。担保不動産の価値が、融資金額に影響する点に留意することが重要。 |
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海外不動産投資が注目されている理由
不動産価格の上昇トレンド
海外には不動産価格が上昇し続けている国があります。そのような国では不動産の売買差益、いわゆる「キャピタルゲイン」の獲得を狙いやすいです。
日本人投資家の多くがキャピタルゲインを求めて、海外不動産に投資をおこなっております。キャピタルゲインを得るためには、当然ながら購入価格より高い金額で売却する必要があります。日本のように、景気の低迷や低迷や人口減少が起きてる国では、将来的な不動産価格の大幅な上昇は考えにくいです。
一方で、海外では日本とは逆の動きが見られる国があります。主に「人口増加」と「経済成長」の2点です。
経済成長により、物価の上昇が起き不動産価格も上昇しやすいです。また、人口増加により不動産価値が高まることで価格上昇が発生します。
上記の条件に当てはまるのが、海外の新興国や一部の先進国です。特に日本人の投資先として注目されているとして国は、カンボジアやマレーシア、タイ、フィリピン、アメリカなどが挙げられます。
人口増加による需要拡大
世界の人口は増加を続けており、都市部への人口集中も加速しています。特にアジア諸国では、経済発展に伴って都市部への移住者が増え、住宅需要が高まっています。
人口が増加している国では、賃貸需要が高まりやすく、空室リスクが低くなるため、家賃収入（インカムゲイン）が安定しやすいとされています。
そのため、人口増加による海外不動産投資の需要が高まっているのです。インカムゲインを狙う場合、「賃料 × 戸数」の計算が基本となるため、空室リスクが少なく、人口増加が進む国が海外不動産投資の対象国として選ばれやすいと言えるでしょう。
資産分散の重要性
海外不動産投資は、国内不動産投資と比べて通貨や経済状況が異なるため、資産分散の観点から非常に有効です。国内不動産に集中して投資すると、国内経済の悪化や不動産バブル崩壊といったリスクに直面する可能性があります。しかし、海外不動産をポートフォリオに加えることで、こうしたリスクを分散し、より安定した資産運用を目指すことができます。
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海外不動産投資に潜むリスク
安定したインカムゲインを得られるとは限らない
人口が増加している国では、賃貸需要が高まり、空室リスクが低く安定したインカムゲインが期待できると言われています。しかし、「人口増加＝空室リスクが低い」と単純に考えるのは危険です。国内情勢や地域ごとの特性を無視し、国全体の情報だけで投資先を選ぶと、大きな失敗につながる可能性があります。
例えば、日本を例に考えてみましょう。地方の人口は減少している一方、東京都内の人口は増加しています。このため、都内では空室リスクが低いといえます。しかし、これを「日本全体の人口が減少している」というマクロな視点だけで判断すると、「日本は空室リスクが高い」と誤解し、都内の投資機会を逃してしまうかもしれません。この逆のケースも考えられます。
つまり、マクロな情報（国単位のデータ）だけでなく、地域ごとのミクロな情報を重視し、意思決定を行うことが重要です。そうしなければ、機会損失や投資失敗のリスクを高めてしまう恐れがあります。
為替リスクと通貨変動の影響
海外不動産投資では、為替レートの変動によって、投資金額や収益が大きく影響を受ける可能性があります。例えば、投資した通貨が円に対して価値が下落した場合、投資金額が減少し、収益も減少します。逆に、投資した通貨が円に対して価値が上昇した場合、投資金額が増加し、収益も増加します。
賃貸管理や物件管理の難易度
海外不動産投資では、賃貸管理や物件管理を自分で行うか、管理会社に委託する必要があります。自分で管理する場合、現地での言語や文化、法律に関する知識が必要になります。管理会社に委託する場合、管理費用がかかるだけでなく、信頼できる管理会社を見つけることが重要です。
海外不動産購入の融資が受けにくい
海外不動産を購入する場合、国内の金融機関から融資を受けるのが難しい場合があります。特に、新興国では、不動産に関する情報が不足しているため、融資が受けられないケースもあります。また、融資を受ける場合、金利が高くなる可能性があります。
管理コストと困難
海外不動産投資では、国内不動産投資に比べて、管理コストがかかる場合があります。例えば、現地での管理会社への手数料、修繕費用、保険料などです。また、遠隔地にある物件の管理は、国内不動産に比べて、困難な場合があります。
リスクの回避と成功のためのポイント
ミクロな視点での投資判断
投資先の選定では、国全体の情報（マクロ情報）だけでなく、地域ごとの詳細なデータ（ミクロ情報）を重視することが重要です。地域や都市ごとの人口動態や住宅需要を深く理解することで、成功の確率が高まります。
ポイント
地域ごとのデータ収集: 住宅需要や経済状況を詳しく調査。
現地の専門家への相談: 不動産エージェントやアドバイザーを活用し現地の情報を収集。
為替リスクの軽減
海外不動産では通貨の変動が投資成果に影響を与えるため、為替リスクへの対策が必要です。適切な為替管理を行うことで、投資の安定性を高められます。
ポイント
為替ヘッジの活用: 為替予約や外貨預金を検討。
多通貨ポートフォリオの構築: 複数の通貨で分散投資を行う。
賃貸管理の効率化
現地での言語や文化の壁を越えるためには、賃貸管理の仕組みを整えることが重要です。管理会社の選定や、物件管理ツールの活用が投資の成功を支えます。
ポイント
信頼できる管理会社の選定: 現地の評判を調査し、契約内容をしっかり確認。
管理ツールの導入: 遠隔地からでも物件を把握できる仕組みを活用。
資金計画の策定
海外不動産投資では、自己資金を多く確保することで、融資に頼らない安定した運用が可能になります。資金計画を立て、無理のない投資を心がけましょう。
ポイント
自己資金の確保: 融資依存度を下げる計画を立てる。
現地金融機関の選択肢を検討: ローンや融資制度について情報を収集。
総コストの把握
海外不動産投資では、修繕費や保険料、管理費などのコストをあらかじめ計算しておくことが大切です。事前にコストを把握することで、予期せぬ出費によるトラブルを防ぎます。
ポイント
コストシミュレーションの実施: 管理費や修繕費を含めた総コストを計算。
現地保険の検討: 災害やトラブルへの備えを確保。
弊社では、カンボジアに特化した不動産投資のサポートを行なっております。
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海外不動産投資の始め方
現地で不動産を購入
海外不動産を購入する最も一般的な方法は、現地で不動産会社を通じて購入することです。現地で不動産会社を探す場合は、信頼できる会社を選ぶことが重要です。また、現地での法律や税制に関する知識も必要になります。
国内の不動産会社から購入
国内の不動産会社の中には、海外不動産の販売を行っている会社もあります。国内の不動産会社から購入する場合、日本語で情報を得ることができ、手続きも比較的スムーズに行えます。ただし、手数料が高くなる場合があるため、事前に確認が必要です。
少額の海外不動産投資
少額の資金で海外不動産投資を始めたい場合は、不動産投資信託（REIT）や不動産クラウドファンディングなどがおすすめです。REITは、複数の不動産に分散投資できるため、リスクを軽減できます。不動産クラウドファンディングは、少額から投資できるため、初心者でも始めやすい投資方法です。
海外不動産のクラウドファンディング
海外不動産のクラウドファンディングは、インターネットを通じて、少額から海外不動産に投資できるサービスです。投資家は、不動産開発プロジェクトに資金を提供し、収益を分配します。クラウドファンディングは、手軽に海外不動産投資を始められる方法ですが、リスクも伴うため、事前にしっかりと情報収集を行う必要があります。
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海外不動産投資で収益が狙えるおすすめ国
アメリカ
アメリカは、世界最大の経済規模を誇り、安定した不動産市場を持つ国です。特に、ニューヨークやロサンゼルスなどの大都市では、不動産価格が上昇傾向にあり、高い収益が見込めます。ただし、不動産価格が高いため、初期投資金額が大きくなる点は注意が必要です。
イギリス
イギリスは、歴史的な建造物や文化遺産が多く、観光客やビジネスマンが多く訪れる国です。ロンドンなどの大都市では、賃貸需要が旺盛で、安定的な賃貸収入を得ることが可能です。ただし、不動産価格が高く、管理費用も高額になる傾向があります。
ドバイ
ドバイは、中東のビジネスの中心地として発展しており、不動産投資が盛んな国です。特に、高級リゾートや商業施設が集中するエリアでは、高い収益が見込めます。ただし、イスラム教の影響で、法律や文化が異なるため、事前にしっかりと情報収集を行う必要があります。
フィリピン
フィリピンは、東南アジアで最も人口が多く、経済成長が著しい国の一つです。マニラなどの大都市では、不動産需要が高まっており、高い収益が見込めます。ただし、政治情勢や自然災害のリスクがあるため、注意が必要です。
マレーシア
マレーシアは、東南アジアで最も安定した経済を持つ国の一つです。クアラルンプールなどの大都市では、不動産価格が上昇傾向にあり、高い収益が見込めます。また、税制面でも優遇措置が設けられているため、投資家にとって魅力的な国です。
タイ
タイは、東南アジアで最も人気の観光地の一つであり、不動産投資が盛んな国です。バンコクなどの大都市では、賃貸需要が旺盛で、安定的な賃貸収入を得ることが可能です。ただし、政治情勢や自然災害のリスクがあるため、注意が必要です。
カンボジア
カンボジアは、東南アジアで最も成長が著しい国の一つであり、不動産投資が注目されています。プノンペンなどの大都市では、不動産価格が上昇傾向にあり、高い収益が見込めます。ただし、政治情勢やインフラ整備の遅れなど、リスクも伴います。
まとめ
本記事では、海外不動産について、国の経済成長の観点から不動産のメリットリスクまで幅広く説明してきいました。海外不動産では、現地のコネクションがあり、市場情報に精通している会社であり、日本人との取引実績を持った会社選びが一つの安心できる選択肢と言えるでしょう。
弊社は、カンボジア国内で不動産を扱う会社様とパートナーシップ契約を結んでいます。正規販売代理店として、市場プロモーション、新しい販売パートナーの拡充、契約締結サポート、アフターサービスなどを提供してまいります。 また、弊社の強みでもある現地との繋がりを活かし、 開発デベロッパー様から直接いただく最新の情報を提供することができます。まずは、情報収集から始めたいお客様も大歓迎です。
ご興味ございましたら是非お問い合わせください。
Q&A：よくある質問
Q1: 海外不動産投資の主な魅力は何ですか？
A1: 海外不動産投資には以下のような魅力があります：
- キャピタルゲイン（売却益）：不動産価値の上昇による利益。
- インカムゲイン：賃貸収入などの定期的な収益。
- リスク分散：国内不動産への投資リスクを軽減可能。
- 移住準備：一定金額以上の投資で永住権を取得できる場合もあり。
Q2: 海外不動産投資に向いている人の特徴は何ですか？
A2: 以下の特徴を持つ人が向いています：
- 将来的に海外移住を検討している人。
- 十分な資金力がある人。
- 国内の投資先に限界を感じている人。
- リスク分散を目指している人。
- 日本国内不動産を担保にできる人。
Q3: 海外不動産投資のメリットが注目される理由は？
A3:
- 経済成長が著しい国：物価や不動産価値の上昇が期待できる。
- 人口増加：賃貸需要が高まり、空室リスクが低い。
- 資産分散：異なる通貨や経済状況に投資することで、リスク軽減が可能。
Q4: カンボジア不動産が注目されるのはなぜですか？
A4: カンボジアは以下の理由で注目されています：
- 高い経済成長率と人口増加。
- 不動産価格が他の東南アジア諸国に比べて手頃。
- キャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙いやすい。
Q5: 海外不動産投資のリスクにはどのようなものがありますか？
A5: 以下のリスクが考えられます：
- 為替リスク：通貨変動で投資金額や収益が影響を受ける。
- 空室リスク：人口増加の国でも地域特性を無視すると失敗の可能性がある。
- 管理コストと困難：現地管理会社の手数料や信頼性の問題。
- 融資の難しさ：新興国では国内融資が難しい場合がある。
Q6: 海外不動産投資の成功のポイントは？
A6:
- 国単位だけでなく地域ごとの詳細情報を調査する。
- 経済成長が著しい国や人口増加が続く地域を選ぶ。
- 信頼できる管理会社を見つけ、管理を効率化する。
- 投資目的（キャピタルゲイン or インカムゲイン）を明確にする。
Q7: 海外不動産投資での具体的なサポートはありますか？
A7: 弊社では、特にカンボジア市場に特化した不動産投資のサポートを提供しています。市場の最新情報や具体的な投資方法について知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
海外不動産価格収益率ランキング TOP30
| ランク | 国 |
|---|---|
| 1 | シリア |
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| 25 | ロシア |
| 26 | モロッコ |
| 27 | モンゴル |
| 28 | ドニミカ共和国 |
| 29 | べネゼイラ |
| 30 | ウクライナ |
