カンボジアは観光業の回復や輸出の増加を背景に、東南アジアで成長が著しい国として、世界中の投資家から関心を集めています。
この記事では、カンボジアへの投資が注目される理由と、これから投資を始めたい方におすすめの方法をご紹介します。特に、不動産投資に焦点を当て、外国人が不動産を所有する方法や、知っておくべき税金や注意点について解説します。
カンボジアへの投資を検討する際の参考としてご活用ください。
1.なぜ今カンボジアが投資先として注目されるのか
カンボジアへの投資が魅力的なのは、主に「経済成長」「人口増加」「米ドル経済」「外資優遇制度」の4点です。最新のデータをもとに、順に見ていきましょう。
1-1. 6％台の高成長が続くカンボジア経済
カンボジア経済は堅調に拡大を続けており、アジア開発銀行の予測（2025年4月発表）によると、実質GDP成長率は2024年の6.0％から2025年には6.1％、2026年には6.2％へと、さらに加速する見込みです。
この成長を後押ししているのは、好調な輸出と観光業の回復です。さらに政府は、国際情勢の変動に対応するため、輸出先の多角化やインフラの整備といった対策も進めています。
ASEANでもトップクラスの6％台という成長率は、キャピタルゲインやインカムゲインに加え、不動産価格と賃料の上昇も期待できる魅力的な経済環境です。
参照：
ADB『ADB、アジア・太平洋地域の成長減速を予測』2025年4月9日
https://www.adb.org/ja/news/adb-sees-growth-declining-asia-and-pacific
WTO『TRADE POLICY REVIEW』2025年1月19日
https://www.wto.org/english/tratop_e/tpr_e/s469_e.pdf
1-2. 人口増加による内需拡大
カンボジアの人口はこの四半世紀で大きく伸びています。世界銀行とIMFの統計によれば、2000年に約1,241万人だった人口は、2025年には約1,735万人に達する見込みです。わずか25年間で約1.4倍に拡大し、500万人以上が新たに加わった計算になります。これは、日本の名古屋市と福岡市を合わせた規模に相当します。直近の年間増加率は約1.2％で、毎年20万～25万人ずつ人口が増えていることになります。
一方、日本の人口は同じ期間に約1億2,700万人から1億2,400万人へと微減。人口が増え続けるカンボジアと、減少傾向にある日本との間には、鮮明なコントラストが浮かび上がります。
カンボジアの人口構成の特徴は、15歳以下が約29％を占める若年層の多さと、都市部への人口流入が続いている点です。これは日本の約2倍の割合で、街の活気や労働力の伸びしろを支える原動力になっています。
この労働力の多さと国内需要の拡大が、住宅、小売、サービス業などの分野での需要を支え、不動産投資の収益性を維持すると考えられます。
参照：
独立行政法人国際協力機構『カンボジア国JICA国別分析ペーパー』2025年1月
https://www.jica.go.jp/overseas/cambodia/__icsFiles/afieldfile/2025/02/26/JCAP.pdf
参議院『カンボジア王国における調査』2023年12月13日
https://www.sangiin.go.jp/japanese/kusai_kankei/oda_chousa/r05/pdf/2-2.pdf
外務省『カンボジア王国基礎データ』2025年5月13日
https://www.mofa.go.jp/mofaj/area/cambodia/data.html
World Bank (世界銀行) – World Development Indicators
https://data.worldbank.org/country/cambodia
国際通貨基金 (IMF) – Cambodia At a Glance
1-3. 主要流通通貨が米ドル
カンボジア経済の特徴として、米ドルが広く使われている点が挙げられます。給与や家賃がドルで支払われることが多いため、投資家は為替リスクを気にせず、ドル建てでの安定収入を見込めます。
さらに、日本からドルを直接送金でき、現地銀行では外国人でも年5%前後のドル建て定期預金を開設できます。
このように、ドル経済が投資コストとリスクを抑え、収益予測を立てやすくしている点が大きな魅力です。
参照：
JETRO『カンボジア為替管理制度』
1-4. 2021年新投資法で外資優遇が拡大
2021年に施行された新投資法は、カンボジアの投資環境を大きく変えました。この法律はこれまでの制度を全面的に見直し、審査手続きは「透明・公平・迅速」を掲げ、窓口を一本化する体制が導入されています。
特に、政府が指定する19の重要分野への投資には、最長9年間の法人税免除や輸入に関する税金（関税・VAT）の免除といった、手厚い優遇措置が用意されています。
さらに、原則として外国資本100%の会社設立が認められ、本国への利益送金や差別的な扱いの禁止も法律で保証されるようになりました。知的財産や投資資産の保護についても明確に定められたことで、外資系企業はより安心して事業に取り組める環境が整っています。
こうした取り組みの結果、カンボジアは「世界で最も開かれた投資環境のひとつ」として高く評価されています。
2. 日系企業のカンボジア進出状況
投資先としてのカンボジアの熱気は、日系企業の活発な進出状況からも見て取れます。JETROの調査（2022年）によれば約1,300社が現地で事業を行い、2024年の新規企業登録数は前年比で20%以上も増加。政府要人が日本の投資に大きな期待を寄せるなど、国を挙げた友好的な環境もこの流れを力強く後押ししています。
その代表例として、日本の大手企業がカンボジアで次々と事業を広げています。
- イオンモール（小売）： 首都プノンペンを中心に大型モールを展開し、2023年にはASEAN最大級となる3号店を開業。
- 味の素（食品）： 国内に営業拠点を5ヵ所設置し、プノンペン経済特区の工場を拠点に国内全土へ製品を供給。
- 住友商事（総合商社）： プノンペンに地域事務所を設置し、インフラ・資源・不動産関連の案件を手掛ける。
- トヨタ（自動車）： 1993年から進出し、2024年にはプノンペン経済特区内に車両組立の新工場を設置。
こうした大手企業の進出は、関連する中小企業の進出も促し、経済全体の好循環を生み出しています。こうした広がりは、株式や不動産などで個人投資家にも大きなチャンスが生まれていると言えるでしょう。
参照：
CAMBODIA MARKET ENTRY『SENATE PRESIDENT HUN SEN CHAMPIONS JAPANESE
INVESTMENT EXPANSION IN CAMBODIA: A GOLDEN OPPORTUNITY FOR FOREIGN
INVESTORS』豊田通商株式会社『カンボジアでトヨタ車の車両組立生産を開始～同国のモビリティ産業の発展に貢献～』
https://www.toyota-tsusho.com/press/detail/240502_006399.html
イオンモール『～プノンペン南部にエデュテイメントモール～「AEON MALL Mean Chey」4 月7 日(金)AM9:00 グランドオープン』
https://www.aeonmall.com/news/index/6753
Sumitomo Corporation Asia & Oceania Pte. Ltd.
https://www.sumitomocorp.com/en/asia-oceania
カンボジア味の素社
3. カンボジアで選べる主な投資手法
今回は、外国人投資家にも門戸が開かれている〈株式〉と〈不動産〉を中心にご紹介します。それぞれの特徴とリスク・リターンを理解し、ご自身の許容リスクに合わせて資産を配分することが、うまく運用するためのポイントです。
3-1. 上場株式投資
カンボジアでは、一部の業種を除き、外国人による100%の株式投資が原則として認められています。改正された会社法では、かつて存在した1株あたりの金額や発行株式数の制限は撤廃されました。また、株主が会社に対して負う責任は、自身が引き受けた株式の金額の範囲内に限定されると定められています。
カンボジア証券取引所（CSX）の上場企業は2025年7月時点で11社とまだ少ないものの、年6%という高い経済成長を背景に、中長期的なキャピタルゲイン（売却益）が期待できる点は大きな魅力です。
ただし、市場の流動性は日本と比べて極めて低いため、短期的な売買には向きません。投資を検討する際は、企業の財務情報が信頼できるかを慎重に見極めることが大切です。
参照：
資本金に関する規制（JETRO）
https://www.jetro.go.jp/world/asia/kh/invest_02.html
カンボジア会社法改正法（JETRO）
https://www.jetro.go.jp/ext_images/world/asia/kh/law/pdf/corporation-law202203.pdf
3-2. 不動産投資
カンボジア投資の中でも、特に有望な分野として不動産投資が注目されています。
その成長は目覚ましく、首都プノンペンの一等地は東京の約10分の1の水準ながら、2010年以降の10数年で平均価格が約2.5倍に上昇しました。
こうした価格上昇を支えているのが、安定した経済と人口動態です。地方から都市部へ移り住む若者が増え続けていることに加え、経済が安定した米ドル建てであるため、家賃相場がしっかりと下支えされています。実際に、カンボジアの消費者物価指数（CPI）は年2〜3％で安定して推移しており、それに伴って家賃も緩やかに上昇する傾向にあります。
2023年にGCCジャパンが行った調査では、海外不動産投資の経験者の約8割がカンボジアへの参入に意欲を示しているという結果も出ており、投資家の関心の高さがうかがえます。
参照：
GCCジャパン
4. 外国人がカンボジア不動産を所有して投資する2つの方法
カンボジアでは法律上、外国人の土地所有はできません。しかし、建物の「区分所有権」の取得や「信託」の仕組みを使えば、合法的に不動産投資が可能です。ここでは、その2つの方法について解説します。
4-1. 区分所有権（ハードタイトル）でのコンドミニアム購入
外国人がカンボジアで不動産を所有する最も一般的な方法が、コンドミニアムの「区分所有権」を自身の名義で取得することです。
カンボジアでは2010年に法律が整備され、外国人でも建物の部屋を所有できるようになりました。具体的には、コンドミニアム（共同住宅）の地上階と地下階を除いたフロアで、総専有面積の70％までという上限はありますが、外国人の所有が認められています。
この権利は「ハードタイトル」と呼ばれ、国が正式に登記・発行する最も信頼性の高い権利証です。そのため、所有者の権利はカンボジア国民と全く同じように法的に保護され、安心して資産を保有できます。
投資対象として特に人気なのが、分譲タイプの「コンドミニアム」です。賃貸専用の「アパート」とは異なり、常駐警備や専門の管理会社による管理体制が整っているのが一般的です。プールやジムといった共用施設も充実しており、資産価値が維持されやすいよう設計されています。
購入後はご自身の名義で直接登記でき、将来の売却や譲渡も自由です。法人名義での保有や、次に説明する信託と組み合わせることも認められており、投資戦略に応じて柔軟に運用できる点も大きな魅力と言えるでしょう。
参照：
国土交通省『不動産に関する法制度』
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kokusai/kensetsu_database/07.cambodia/page5.html
4-2. 信託会社を使って利用権（受益権）を取得
区分所有を利用できない土地や一戸建てに投資する際に、活用されるのが信託制度です。カンボジアの法律では外国人が土地を直接所有することはできませんが、この仕組みを使えば、実質的に土地を含む不動産への投資が可能になります。
土地の所有者がカンボジア政府から認可を受けた信託会社に土地を預け（信託し）、投資家はその土地から生まれる利益を受け取る権利（受益権）を購入します。土地の名義は信託会社が持つため、外国人が法律に触れることなく、安全に投資できるというわけです。
ただし、大切な資産を預けることになるため、信託会社の信頼性や運営体制、資産管理能力を事前にしっかりと見極めることが何よりも重要です。
5. カンボジアで不動産投資をはじめる流れと費用・税金
カンボジアで不動産投資を始めるには、購入の流れと費用、税金の知識が重要です。ここでは、物件探しから賃貸経営までの手順と、各段階で発生する主な税金について、詳しく説明します。
5-1. カンボジア不動産を購入する流れ
カンボジアで不動産を購入する場合、現地の事情に詳しい不動産エージェントを介するのが最も一般的です。問い合わせから購入、そして賃貸準備までの大まかな流れは、以下のようになります。
1. 情報収集と物件選び
2. 現地またはオンラインでの内見
3. 購入申し込みと予約金の支払い
4. 売買契約と代金決済
5. 物件の引き渡し
6. 賃貸管理会社との契約、入居者募集
これらの手順は日本の不動産取引と大きくは変わりませんが、やはり現地の法律や商慣習が関わります。言葉の問題や手続きの不安をなくし、スムーズに取引を進めるには、信頼できるエージェントが頼りになります。
5-2. カンボジア不動産を購入・所有する際にかかる税金
カンボジアの不動産投資では、購入・所有・売却の各段階で、主に以下の税金がかかります。
| 税金名 | 内容 | 税率 |
| 資産譲渡税 | 物件引き渡されて登記時にかかる税金 | 4% |
| 固定資産税 | 不動産（1億リエル以上）の所有者に毎年課税される税金 | 評価額×0.1% |
| 不動産収入税 | 不動産を賃貸し収入を得る場合にかかる税金 | – |
| キャピタルゲイン税 | 不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金 | 現在は、0% |
| 印紙税 | 不動産取引に関する書類に対して課される税金 | 100～2,000リエル程度 （約3.8円から76円） |
参照：
プノンペンの経済財政省（MEF）キャピタルゲイン課税制度を導入（2025年7月25日）
Khmer Times | July 25, 2025 MEF rolls out Capital Gains Tax framework (英文記事)一部抜粋：
“The rollout of CGT starts from September 1 this year for leases, investment property (which includes shares), business goodwill, intellectual property, and foreign currency, with real estate coming under the spotlight from the beginning of the next year (January 1, 2026).”
日本語訳：「キャピタルゲイン税の導入は、2025年9月1日からリース、投資用不動産（株式を含む）、営業権、知的財産、外国通貨に適用され、2026年1月1日からは不動産が対象となる。」
6. カンボジア投資のリスクと法的注意点
高い成長性が魅力のカンボジア不動産ですが、投資を成功させるには、その裏にある特有のリスクも正しく理解しておく必要があります。
カンボジアの不動産取引では、建物が完成する前に販売を開始する「プレビルド」方式が主流です。この方法は完成済み物件より割安に購入できる魅力がある一方で、開発が途中で頓挫してしまうリスクも伴います。
市場がまだ発展途上にあることから、法制度が十分に整っていない点にも注意が必要です。個人の不動産売却益（キャピタルゲイン）への課税は、導入が検討されながらもたびたび延期されるなど先行きが不透明で、このように重要な税制やルールが突然変更される可能性は常に考慮しなくてはなりません。
信頼できるデベロッパーを見極め、現地の法改正の動向を正確に把握することは、個人にとって非常に困難です。だからこそ、カンボジア不動産投資の成否は、現地の法律や商慣習に精通し、確かな実績を持つ不動産エージェントをいかにして選ぶかにかかっていると言っても過言ではないでしょう。
7 まとめ：信頼できるパートナーと進めるカンボジア不動産投資
高い経済成長、増加する若年人口、そして安定したドル経済。カンボジアは、株式から不動産まで、様々な投資分野で大きな可能性を秘めた国です。
しかし、その一方で、発展途上の市場ならではの法制度の変更リスクや、取引の透明性といった課題も存在します。こうした点を踏まえ、投資の成果を確かなものにするためには、現地の情報に精通し、確かな実績を持つ不動産エージェントの存在が欠かせません。
カンボジア投資にご興味をお持ちの方や、ご自身の状況に合った具体的なプランを知りたい方は、ぜひ一度JCI LABの無料個別相談をご利用ください。専門のスタッフが、カンボジア投資の可能性を最大限に活かすための、お客様に合ったプランをご提案します。ぜひ一度、お話をお聞かせください。
