カンボジア不動産の購入方法とは？方法から実際の費用まで徹底解説！
「カンボジアの不動産に興味はあるけど、購入方法や実際の費用がよくわからない…」
そんな悩みを抱えていませんか？
経済成長が続くカンボジアは、外国人でも不動産を購入できるため投資先として魅力的です。
しかし、購入プロセスや費用には現地独自のルールが存在します。そのため、購入手続きや費用や注意すべきポイントはしっかり押さえておく必要があります。
この記事では、カンボジアでの不動産購入を検討する方のために、購入の手順からかかる費用までを徹底的に解説します。
外国人でも購入できるの？外国人の購入に対する規制とは。
外国人もカンボジア不動産の購入は可能
カンボジアでは外国人でも不動産の購入が可能です。
カンボジアはASEAN他国に見られるような広範な外資規制はなく、外国人投資について広く開放されていることが特徴的です。
これは不動産投資についても同様です。
カンボジアでは、不動産の購入は可能ではあるものの法律で決められている範囲内での購入になるので注意が必要です。購入にまつわる規則については、次で解説いたします。
カンボジアの特徴として、米ドルが一般通貨として使用されているところにあります。外国人投資に広く開放している点として、米ドルでの取引が可能な点があります。こういった観点でも、外国人が購入しやすいとも言われています。
| 国 | 外国人の物件購入可否 | 条件 | 使用可能通貨 |
|---|---|---|---|
| カンボジア | ◯ | コンドミニアムは全体の70%まで購入可 | 米ドル（USD）、カンボジアリエル（KHR） |
| マレーシア | ◯ | 原則としてRM100万（2,800万円）以上の物件） | マレーシアリンギット（MYR） |
| シンガポール | ◯ | ー | シンガポールドル（SGD） |
| フィリピン | ◯ | ー | フィリピンペソ（PHP） |
| タイ | ◯ | コンドミニアムは全体の49%まで購入可 | タイバーツ（THB） |
| インドネシア | △ | 「使用権」という形で購入 | インドネシアルピア（IDR） |
| ベトナム | ◯ | コンドミニアムは全体の30%まで購入可 | ベトナムドン（VND） |
購入時の規則について
先ほど、カンボジアでの不動産購入は法律で決められていると記述しました。
では実際にどのような規則があるのかを解説いたします。
・コンドミニアム（分譲マンション）の購入は外国人でも可能。
外国人がカンボジアで土地を直接所有することは、憲法および法律によって許されていません。また、原則として建物は土地の構成部分であり、土地とは別個の権利の対象にはならならないのが特徴的です。
そのため、カンボジアの一戸建てや一棟アパートを外国人投資家が取得することは困難です。一方で、アパートやコンドミニアムなどの集合住宅の一部を購入することは可能です。規則については後述しておりますが、一戸建てや一棟アパートの購入はできませんので注意が必要です。
また、最近ではホテル・オフィスといった事業用不動産の購入も選択肢として挙げられています。開発が進み空室リスクが高まる集合住宅よりも、外国人向けのホテルや外資系企業向けのオフィスを購入したいと考える投資家のニーズも増加しています。
・外国人が所有できるのは、建物の総専有面積の70%までに制限される。
カンボジアでは、物件の総占有面積の100%を外国人が保有することができないので、注意が必要です。これは、2010年に施行された法令により定められており、国内資産を守り、カンボジア人の所有権を一定以上確保する目的があるのです。
コンドミニアムなどの集合住宅では、建物全体の70％までは外国人が所有できます。
例えば100戸のコンドミニアムであれば、外国人は70戸までを購入、所有できます。
・地上階および地下階の所有は認められていない。
また、外国人はカンボジアの建物の1階や地下部分は所有できないので、注意が必要です。購入が可能なのは、2階以上の住戸のみとなります。そのため、アパートやコンドミニアムなどの集合住宅を購入する場合も、購入対象となるのは2階より上層階の住戸のみです。
土地の購入はできない？
カンボジアでは、外国人の土地の保有は許されていません。
憲法第44条で
全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。
カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する
と定められております。
一方で、外国人の方がカンボジアの土地を買う方法が100%ないというわけではないのです。
カンボジアでは、現地法人としての購入は可能です。カンボジアでは、最低資本金額は400万リエル、約1,000米ドルがあれば設立することができます。注意すべき点は、出資比率です。カンボジアでは、会社法により外資が51％以上の場合は「外国法人」、50％未満の場合は「内国法人」と定義されます。
つまりは、内国法人として土地を購入するということができます。
カンボジア不動産の購入方法とは
主な購入方法
カンボジアでの不動産購入方法は日本とほとんど変わりません。基本的な購入方法は下記になります。
- エージェントを介しての購入
- 直接売主と取引する
- 不動産オークション
- ディベロッパーから直接購入
- 共同購入
- オンラインプラットフォームの利用
ただ、エージェントを介して購入することが一般的です。本記事で説明している通り、外国人のカンボジア不動産の購入には複数のルールが存在しております。そのため、現地に精通した不動産エージェントを介して購入することが安心安全な購入方法なのです。
購入手順
購入手順については下記の通りです。
Web検索や不動産セミナーに参加して、カンボジア不動産エージェントを絞り込みます。
エージェントの資格やライセンスを確認することも重要であり、特に現地に精通しているエージェントを選ぶことが重要です。
物件の条件をエージェントに伝え、候補を絞り込みます。予算や理想の利回りなど、具体的な条件を伝えると効果的です。
実際にカンボジアを訪れて物件を視察し、エージェントや周辺環境についても確認します。
また、視察時に銀行口座を開設するのも推奨されます。
購入したい物件が決まったら、購入申込書を提出し、予約申込金を支払います。
ローンを利用する場合は、購入申し込みと同時にローン手続きを行います。
カンボジアのローンより日本の金融機関を利用するほうが現実的です。
購入申込金の支払い後、売主と売買契約（SPA）を締結します。
建築スケジュールに応じて段階的に物件購入資金を支払います。為替変動に注意し、余裕を持って送金することが推奨されます。
資金の全額支払い後、物件が引き渡されます。竣工から引渡しまでには2〜3ヶ月かかることがあります。
物件の引渡し後、家具の搬入やライフラインの開通を行い、入居者募集の準備を進めます。
購入時の注意点
①エージェント選び
カンボジア不動産の購入時の注意点の一つ目としては、エージェント選びです。
当記事で何回も説明している通り、外国人カンボジア不動産の購入にはルールがあり少し複雑です。そのため、現地に精通していない信用できないエージェントに依頼してしまうと、購入時と購入後それぞれでトラブルが発生する可能性が高いです。また、近年では減ってきているものの、詐欺の可能性もございます。2010年ごろ、日本では高齢者を中心に狙ったカンボジア不動産にまつわる詐欺が多発しておりましたので、十分に気をつける必要があります。
発生可能性のあるトラブルについては、下記記載のものになります。
- 不正確な情報を伝えられる
- 購入手続きの不備
- 法的トラブル
- 詐欺
- アフターサービスの不足
- 購入価格や条件の不利な設定
②デベロッパー選び
カンボジアでは、プレビルド方式（プリセール方式）と呼ばれる、まだ完成していない物件を販売する方法が主流とされています。
そのため、ディベロッパーの建設がとん挫するリスクがございます。
信頼できる、実績のある（事業歴や建設実績が多い）現地のディベロッパーを選ぶことが求められます。
比較的、カンボジアでは実際に完成しないというディベロッパーの数が少なくありません。ディベロッパー選びは、確実に建設できるところを選ぶ必要があります。
③登記登録
カンボジアではマンション（コンドミニアム）を買うときに、2種類の証明書があります。1つは「ソフトタイトル」という地方自治体の役人がサインした簡易的な証明書で、もう1つは「ハードタイトル」という正式な証明書で所有権をしっかりと証明します。
ハードタイトルがないと、実際にその物件を持っていることを証明できません。これにより、将来的に所有権を証明する際に問題が発生する可能性があります。
カンボジア不動産の購入や投資のリスクや注意点については、下記の記事でも説明しているので、興味のある方はご確認ください。
弊社は、カンボジア国内で不動産を扱う会社様とパートナーシップ契約を結んでいます。正規販売代理店として、市場プロモーション、新しい販売パートナーの拡充、契約締結サポート、アフターサービスなどを提供してまいります。 また、弊社の強みでもある現地との繋がりを活かし、 開発デベロッパー様から直接いただく最新の情報を提供することができます。まずは、情報収集から始めたいお客様も大歓迎です。
カンボジア不動産を購入する際の税金と費用
カンボジア不動産を購入する際の税金一覧
カンボジア不動産投資で必要な税金は下記になります。
| 税金名 | 説明 | 課税率 |
|---|---|---|
| 資産譲渡税 | 不動産を購入する際にかかる税金。 | 4% |
| 固定資産税 | 不動産を所有している場合に毎年課税される税金。評価額の80%に対して課税。 | 0.1%（1億リエル以上の財産） |
| 不動産収入税 | 不動産を賃貸して収入を得る場合にかかる税金。 | 居住者であれば10% 非居住者であれば14% |
| キャピタルゲイン税 | 不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金。 | 20% |
| 印紙税 | 不動産取引に伴う書類に対して課される税金。 | 100リエルから2,000リエル程度 （約3.8円から76円） |
カンボジア不動産を購入する際の費用一覧
カンボジア不動産投資で必要な税金は下記になります。
| 費用名 | 説明 | 金額（目安） |
|---|---|---|
| 登記費用 | 不動産を購入した際の所有権を正式に登記するための費用。 | 物件価格の2%程度。 |
| 弁護士費用 | 契約書の作成や法的手続きを行うための弁護士費用。 | 契約内容や弁護士の経験によって異なる。 |
| 仲介手数料 | 不動産仲介業者を通じて物件を購入する場合の手数料。 | 物件価格の1%から3%程度。 |
| 修繕費 | 購入後の物件の修繕やリフォームにかかる費用。 | 100万円程度（物件の状態による）。 |
| 火災保険料 | 不動産を保有する際に加入する火災保険の費用。 | 年間数万円程度。 |
| 家具・家電の購入費用 | 家具や家電が備わっていない物件を購入した場合の費用。 | 100万円程度（物件の規模やアイテムによる）。 |
| 銀行口座開設費 | 現地の銀行口座を開設するための手数料。 | 銀行によって異なる。 |
不動産投資のシュミレーションについては、下記の記事で記載しているので、ご興味のある方はご覧ください。
まとめ
カンボジアでは2011年から外国人による不動産購入が合法化され、主にコンドミニアムなどの区分所有物件が購入可能になりました。購入者が増える昨今ですが、海外不動産の購入はハードルが高いものです。正しく理解をされるもしくは、正しく理解をしている人を頼ることが重要です。今回の記事では、カンボジア不動産の購入方法から具体的にかかる費用まで説明してきました。
今回の記事でも記載しているように、現地に精通したエージェントを選びトラブルなく、不動産を購入してください。
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